06/08/2007
No ''radar'' das incorporadoras
Como sempre há demanda por imóveis em áreas valorizadas, casas antigas em bairros com predominância de condomínios verticais ainda estão na mira de construtoras e incorporadoras.
Embora a aquisição de um conjunto de casas para a construção de um prédio seja considerada mais trabalhosa e onerosa pelas incorporadoras, muitos imóveis residenciais continuam sendo assediados pelos investidores do mercado imobiliário, inclusive nas regiões onde são raros os terrenos maiores de único dono.
A explicação quem dá é o diretor da Imobiliária Lopes, Carlos Kapudjian,. para quem “sempre haverá uma demanda nos bairros já adensados e com uma infra-estrutura consolidada”. Prova disso é que bairros como Moema, Morumbi e Chácara Klabin, todos na Zona Sul de São Paulo, continuam a receber lançamentos imobiliários.
A construtora Klabin Segall, por exemplo, tem três empreendimentos em áreas consideradas ‘saturadas’ pela verticalização. “O que move essas áreas é a questão das oportunidades. É uma operação que demanda um tempo maior, garimpando os imóveis e negociando com vários proprietários até conseguir montar o terreno que caiba o empreendimento que se quer lançar”, relata o diretor técnico da empresa, Silvio Chaimovitiz.
No caso do condomínio Glam Moema, que fica a 60 metros do Shopping Ibirapuera, uma região completamente consolidada, o diretor conta que a área de 2,2 mil metros quadrados pertencia ao dono de um estacionamento. “Quando há uma grande área dentro de uma região com infra-estrutura estabelecida e de um proprietário só, fica um pouco mais fácil”, relata.
A aquisição de um terreno com esta localização, entretanto, acaba elevando o custo operacional do empreendimento e, conseqüentemente, das unidades a serem comercializadas. “Isso está cada vez mais raro porque a operação fica cada vez mais complexa. Alguns terrenos acabam tendo um alto custo operacional para grandes incorporadoras”, conta.
Por isso, explica o diretor da Lopes, Carlos Kapudjian, as construtoras estão procurando áreas cada vez mais amplas que viabilizem empreendimentos maiores a um custo mais acessível às classes mais baixas. “As incorporadoras estão procurando grandes terrenos, como os que existem na Mooca e Vila Leopoldina. É uma tendência do mercado. O público tem se atraído mais por investimentos maiores”, afirma.
Para as casas remanescentes em áreas tomadas pela verticalização, Kapudjian comenta que uma saída é locar o imóvel para o setor comercial. “O proprietário pode optar por alugar o imóvel para o comércio, porque o desenvolvimento imobiliário dessas regiões atrai o setor de serviços”.
Fonte: O Jornal da Tarde.
segunda-feira, 12 de maio de 2008
sexta-feira, 9 de maio de 2008
Demanda por terrenos em SP permanece em alta
Demanda por terrenos em SP permanece em alta
A demanda por terrenos na cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do País, continua crescendo apesar da diversificação geográfica das incorporadoras. Os preços das áreas devem se manter elevados este ano e com tendência de alta, segundo o diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia. "Quando uma incorporadora compra um terreno, o preço das áreas do entorno sobe para chegar ao valor do metro quadrado do terreno comprado", diz Pompéia.
Na avaliação do diretor de Lançamentos do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) e diretor da Itaplan Imóveis, Fabio Rossi, porém, os preços dos terrenos na capital "estão chegando ao limite" e deverão ficar estáveis em 2008. Segundo Rossi, a faixa média de valorização dos terrenos em 2007 ante 2006 foi de 20% a 50%, dependendo da infra-estrutura da região.
Avenida Paulista - Mesmo com os preços elevados, a competição continua acirrada por terrenos que se destacam pela sua localização e possibilidade de incorporação para médio-alto e alto padrão, embora, em quantidade, a maior procura seja por terrenos das regiões fora do chamado centro expandido, para desenvolver empreendimentos para média-baixa e baixa renda, segundo o diretor da Embraesp. O centro expandido fica entre as marginais Tietê e Pinheiros, a Bandeirantes e a Salim Farah Maluf.
"A Lei do Zoneamento colaborou para os produtos ficarem mais caros e parte da população só pode comprar imóveis fora do centro expandido", afirma Pompéia. Segundo ele, há demanda por terrenos em "quase todo o entorno da cidade de São Paulo".
"O incorporador sonha com terrenos da Avenida Paulista, mas lá só existe um, então ele vai em direção aos bairros onde haja o binômio oferta de terrenos e gente querendo morar", diz o diretor de Economia do Sindicato das Indústrias de Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), Eduardo Zaidan. O terreno disponível na Paulista está localizado na esquina com a Ministro Rocha Azevedo.
No mercado, a referência que se tem desse terreno é como pertencente ao Itaú, mas o proprietário da área é o Berj, instituição financeira que resultou da cisão do antigo Banco do Estado do Rio de Janeiro (Banerj). O Banerj, antigo proprietário do terreno, foi comprado pelo Itaú, mas a área, assim como outros ativos, não fez parte da aquisição.
O governo do Rio de Janeiro informou, por meio de sua assessoria de imprensa, que tem intenção de vender o Berj no primeiro semestre de 2008 em leilão, incluindo o terreno da Paulista.
Alguns dos terrenos mais cobiçados na região da Paulista foram adquiridos nos últimos anos. No início de 2007, por exemplo, a Cyrela Brazil Realty e a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) compraram terreno que pertencia à família Matarazzo. No local, serão desenvolvidos um shopping center e uma torre de escritórios.
O edifício de outro terreno que interessava às incorporadoras, o da Maternidade São Paulo, na rua Frei Caneca, entre a Peixoto Gomide e a Penaforte Mendes, foi arrematado em leilão realizado pelo Tribunal Regional do Trabalho (TRT), no início de 2007. A Casablanc Representações e Participações Ltda, ligada ao Banco Safra, venceu o leilão, mas ainda não tem a posse do imóvel, que está sub judice, segundo informações de mercado.
Na região da Paulista, chama a atenção também o terreno do hospital Humberto I, na rua Rio Claro, pertencente à Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil (Previ) desde 1996. O terreno tem 27.419 metros quadrados, com 35.775 metros quadrados de área construída. Algumas áreas do terreno são tombadas.
Outra área considerada atrativa na região fica na rua Augusta, entre a Caio Prado e a Marquês de Paranaguá. São dois terrenos contíguos, no total de 23,7 mil metros quadrados, pertencentes ao empresário Armando Conde, que controlava o antigo BCN. Já houve rumores de que um hipermercado poderia ser construído no local, mas, segundo fontes, não há projetos em desenvolvimento para a área no momento.
Transportes e serviços - Na definição da compra de terrenos, as empresas levam em conta estações de metrô e grandes avenidas nas proximidades do local, além dos serviços disponíveis - supermercados, escolas e parques. Áreas em torno dos parques Villa Lobos, Ibirapuera e Aclimação, por exemplo, são consideradas atrativas. "O mercado imobiliário procura locais onde existe infra-estrutura", destaca o diretor do Secovi-SP.
O tipo de empreendimento a ser desenvolvido e o valor de venda do imóvel são determinados, em parte, pela infra-estrutura e os serviços de cada região e pelas modificações previstas nesses quesitos. A construção do Bourbon Shopping Pompéia pelo grupo gaúcho Zaffari, por exemplo, valoriza a região dos bairros Barra Funda e Água Branca, já beneficiados por infra-estrutura de transportes abrangendo trem, metrô, ônibus urbano e intermunicipal.
No último ano, houve expressivo número de lançamentos na região, conforme era esperado pelo mercado. Além da facilidade de transporte e do aumento dos serviços na região, a aposta de incorporadoras na Barra Funda tem como base também a existência de terrenos de casas e galpões. Para 2008, o diretor do Secovi-SP espera valorização, na Zona Oeste, de imóveis no bairro e na Lapa. Os terrenos de casas de Perdizes e galpões de Pinheiros, na região das ruas Butantã e Paes Leme, também podem ser alvos de compra das incorporadoras, segundo Zaidan, do Sinduscon-SP.
Faria Lima, Zona Leste e Centro - Existe demanda também por terrenos das regiões contempladas pela Operação Urbana Consorciada Faria Lima, onde há possibilidade aumento da área construída por meio da aquisição de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac). Essa possibilidade de elevar o potencial construtivo acirra o interesse também por áreas da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada. Há, por exemplo, o terreno da fábrica da Monark, na Engenheiro Mesquita Sampaio, nas proximidades da Marginal Pinheiros, e o da antiga fábrica da Semp Toshiba, na avenida João Dias.
Em setembro de 2007, a Company comprou um dos terrenos mais cobiçados da região: o que pertencia à Giroflex, na Marginal Pinheiros, próximo da rua Dr. Rubens Gomes Bueno. Em novembro, em teleconferência, a Company informou que vai lançar em 2008 a torre mais alta de São Paulo no local. O Business Tower Company, empreendimento comercial de alto padrão terá 200 metros e 50 andares, com Valor Global de Vendas (VGV) de R$ 506 6 milhões (100% da empresa).
O diretor da Embraesp destaca que os terrenos que pertenciam a indústrias e onde existem galpões na regiões da Mooca, do Ipiranga e da Vila Prudente também estão entre os mais procurados pelas incorporadoras. A região da rua Borges de Figueiredo e da avenida Presidente Wilson, no bairro da Mooca, é uma das que chama a atenção das empresas, mas há conflitos de interesses relativos ao tombamento de antigas fábricas e galpões no local.
A Zona Leste de São Paulo é considerada uma das regiões mais promissoras para investimentos de incorporadoras na cidade. A região é a maior do município de São Paulo, se considerada somente a área urbana. Nos bairros da Zona Leste mais próximos do Centro, se destacam os lançamentos para a classe média e média-alta, enquanto nos bairros mais afastados aumentam os projetos para as faixas de renda média-baixa e popular. O diretor do Secovi-SP disse esperar que valorização dos imóveis na Zona Leste deve ocorrer, principalmente, na Mooca e no Belém em 2008.
Na Zona Norte, Pompéia cita o interesse de incorporadoras por terrenos próximos à rua Raimundo Pereira de Magalhães, em Pirituba, além da região de Santana e da Serra da Cantareira. Em relação ao preço de venda das unidades residenciais, o representante do Secovi-SP estima valorização na Freguesia do Ó e na região de Santana e Mandaqui.
No Centro de São Paulo, existe uma grande demanda de produtos para a classe média, segundo o diretor da Embraesp. "É possível construir produtos para a classe média e para o segmento popular no Centro, desde que as empresas consigam comprar terrenos por um valor justo. O custo do terreno é um pouco alto na região", diz Pompéia.
Segundo o presidente do Sindicato das Empresas de Compra Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana, o Centro oferece alternativas para a produção para a baixa renda, "desde que haja razoabilidade na aprovação das plantas e pequenas modificações pontuais no zoneamento". Crestana destaca a infra-estrutura de transporte da região. (AE)
26/01/2008
Imóvel Repórter
A demanda por terrenos na cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do País, continua crescendo apesar da diversificação geográfica das incorporadoras. Os preços das áreas devem se manter elevados este ano e com tendência de alta, segundo o diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia. "Quando uma incorporadora compra um terreno, o preço das áreas do entorno sobe para chegar ao valor do metro quadrado do terreno comprado", diz Pompéia.
Na avaliação do diretor de Lançamentos do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) e diretor da Itaplan Imóveis, Fabio Rossi, porém, os preços dos terrenos na capital "estão chegando ao limite" e deverão ficar estáveis em 2008. Segundo Rossi, a faixa média de valorização dos terrenos em 2007 ante 2006 foi de 20% a 50%, dependendo da infra-estrutura da região.
Avenida Paulista - Mesmo com os preços elevados, a competição continua acirrada por terrenos que se destacam pela sua localização e possibilidade de incorporação para médio-alto e alto padrão, embora, em quantidade, a maior procura seja por terrenos das regiões fora do chamado centro expandido, para desenvolver empreendimentos para média-baixa e baixa renda, segundo o diretor da Embraesp. O centro expandido fica entre as marginais Tietê e Pinheiros, a Bandeirantes e a Salim Farah Maluf.
"A Lei do Zoneamento colaborou para os produtos ficarem mais caros e parte da população só pode comprar imóveis fora do centro expandido", afirma Pompéia. Segundo ele, há demanda por terrenos em "quase todo o entorno da cidade de São Paulo".
"O incorporador sonha com terrenos da Avenida Paulista, mas lá só existe um, então ele vai em direção aos bairros onde haja o binômio oferta de terrenos e gente querendo morar", diz o diretor de Economia do Sindicato das Indústrias de Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), Eduardo Zaidan. O terreno disponível na Paulista está localizado na esquina com a Ministro Rocha Azevedo.
No mercado, a referência que se tem desse terreno é como pertencente ao Itaú, mas o proprietário da área é o Berj, instituição financeira que resultou da cisão do antigo Banco do Estado do Rio de Janeiro (Banerj). O Banerj, antigo proprietário do terreno, foi comprado pelo Itaú, mas a área, assim como outros ativos, não fez parte da aquisição.
O governo do Rio de Janeiro informou, por meio de sua assessoria de imprensa, que tem intenção de vender o Berj no primeiro semestre de 2008 em leilão, incluindo o terreno da Paulista.
Alguns dos terrenos mais cobiçados na região da Paulista foram adquiridos nos últimos anos. No início de 2007, por exemplo, a Cyrela Brazil Realty e a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) compraram terreno que pertencia à família Matarazzo. No local, serão desenvolvidos um shopping center e uma torre de escritórios.
O edifício de outro terreno que interessava às incorporadoras, o da Maternidade São Paulo, na rua Frei Caneca, entre a Peixoto Gomide e a Penaforte Mendes, foi arrematado em leilão realizado pelo Tribunal Regional do Trabalho (TRT), no início de 2007. A Casablanc Representações e Participações Ltda, ligada ao Banco Safra, venceu o leilão, mas ainda não tem a posse do imóvel, que está sub judice, segundo informações de mercado.
Na região da Paulista, chama a atenção também o terreno do hospital Humberto I, na rua Rio Claro, pertencente à Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil (Previ) desde 1996. O terreno tem 27.419 metros quadrados, com 35.775 metros quadrados de área construída. Algumas áreas do terreno são tombadas.
Outra área considerada atrativa na região fica na rua Augusta, entre a Caio Prado e a Marquês de Paranaguá. São dois terrenos contíguos, no total de 23,7 mil metros quadrados, pertencentes ao empresário Armando Conde, que controlava o antigo BCN. Já houve rumores de que um hipermercado poderia ser construído no local, mas, segundo fontes, não há projetos em desenvolvimento para a área no momento.
Transportes e serviços - Na definição da compra de terrenos, as empresas levam em conta estações de metrô e grandes avenidas nas proximidades do local, além dos serviços disponíveis - supermercados, escolas e parques. Áreas em torno dos parques Villa Lobos, Ibirapuera e Aclimação, por exemplo, são consideradas atrativas. "O mercado imobiliário procura locais onde existe infra-estrutura", destaca o diretor do Secovi-SP.
O tipo de empreendimento a ser desenvolvido e o valor de venda do imóvel são determinados, em parte, pela infra-estrutura e os serviços de cada região e pelas modificações previstas nesses quesitos. A construção do Bourbon Shopping Pompéia pelo grupo gaúcho Zaffari, por exemplo, valoriza a região dos bairros Barra Funda e Água Branca, já beneficiados por infra-estrutura de transportes abrangendo trem, metrô, ônibus urbano e intermunicipal.
No último ano, houve expressivo número de lançamentos na região, conforme era esperado pelo mercado. Além da facilidade de transporte e do aumento dos serviços na região, a aposta de incorporadoras na Barra Funda tem como base também a existência de terrenos de casas e galpões. Para 2008, o diretor do Secovi-SP espera valorização, na Zona Oeste, de imóveis no bairro e na Lapa. Os terrenos de casas de Perdizes e galpões de Pinheiros, na região das ruas Butantã e Paes Leme, também podem ser alvos de compra das incorporadoras, segundo Zaidan, do Sinduscon-SP.
Faria Lima, Zona Leste e Centro - Existe demanda também por terrenos das regiões contempladas pela Operação Urbana Consorciada Faria Lima, onde há possibilidade aumento da área construída por meio da aquisição de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac). Essa possibilidade de elevar o potencial construtivo acirra o interesse também por áreas da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada. Há, por exemplo, o terreno da fábrica da Monark, na Engenheiro Mesquita Sampaio, nas proximidades da Marginal Pinheiros, e o da antiga fábrica da Semp Toshiba, na avenida João Dias.
Em setembro de 2007, a Company comprou um dos terrenos mais cobiçados da região: o que pertencia à Giroflex, na Marginal Pinheiros, próximo da rua Dr. Rubens Gomes Bueno. Em novembro, em teleconferência, a Company informou que vai lançar em 2008 a torre mais alta de São Paulo no local. O Business Tower Company, empreendimento comercial de alto padrão terá 200 metros e 50 andares, com Valor Global de Vendas (VGV) de R$ 506 6 milhões (100% da empresa).
O diretor da Embraesp destaca que os terrenos que pertenciam a indústrias e onde existem galpões na regiões da Mooca, do Ipiranga e da Vila Prudente também estão entre os mais procurados pelas incorporadoras. A região da rua Borges de Figueiredo e da avenida Presidente Wilson, no bairro da Mooca, é uma das que chama a atenção das empresas, mas há conflitos de interesses relativos ao tombamento de antigas fábricas e galpões no local.
A Zona Leste de São Paulo é considerada uma das regiões mais promissoras para investimentos de incorporadoras na cidade. A região é a maior do município de São Paulo, se considerada somente a área urbana. Nos bairros da Zona Leste mais próximos do Centro, se destacam os lançamentos para a classe média e média-alta, enquanto nos bairros mais afastados aumentam os projetos para as faixas de renda média-baixa e popular. O diretor do Secovi-SP disse esperar que valorização dos imóveis na Zona Leste deve ocorrer, principalmente, na Mooca e no Belém em 2008.
Na Zona Norte, Pompéia cita o interesse de incorporadoras por terrenos próximos à rua Raimundo Pereira de Magalhães, em Pirituba, além da região de Santana e da Serra da Cantareira. Em relação ao preço de venda das unidades residenciais, o representante do Secovi-SP estima valorização na Freguesia do Ó e na região de Santana e Mandaqui.
No Centro de São Paulo, existe uma grande demanda de produtos para a classe média, segundo o diretor da Embraesp. "É possível construir produtos para a classe média e para o segmento popular no Centro, desde que as empresas consigam comprar terrenos por um valor justo. O custo do terreno é um pouco alto na região", diz Pompéia.
Segundo o presidente do Sindicato das Empresas de Compra Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana, o Centro oferece alternativas para a produção para a baixa renda, "desde que haja razoabilidade na aprovação das plantas e pequenas modificações pontuais no zoneamento". Crestana destaca a infra-estrutura de transporte da região. (AE)
26/01/2008
Imóvel Repórter
Onde mora o dinheiro
Onde mora o dinheiro
Mariana Londres — Fonte: Jornal da Tarde
22/04/2008
18/04/2008
Se o ‘Banco Imobiliário’ fosse desenhado hoje, a Avenida Faria Lima seria o endereço top
Ao jogar o Banco Imobiliário, o jogo mais vendido no mundo (nos Estados Unidos é o famoso ‘Monopoly’, monopólio), é muito fácil perceber a oscilação de valorização e desvalorização no mercado imobiliário no longo prazo. Basta olhar para o tabuleiro: os bairros mais valorizados no jogo, Morumbi e Interlagos, não estão no topo da lista de valorização do mercado real hoje (veja no quadro ao lado).
Outros bairros, como Vila Leopoldina, Praça Panamericana e Moema, que estão entre os endereços com o metro quadrado mais caro da cidade, não fazem parte do jogo, porque, na época em que a versão vendida até hoje no Brasil foi desenhada - na década de 1970 -, não eram tão valorizados.
É claro que o jogo não foi feito para refletir fielmente o mercado imobiliário. Segundo a Estrela, fabricante do brinquedo no Brasil, o critério final da escolha dos endereços do tabuleiro é a familiaridade de crianças e adolescentes, e não exatamente o preço do metro quadrado. “Mas, como o jogo tem como objetivo maior ‘se enriquecer’ com o mercado imobiliário, os endereços mais valorizados acabam sendo escolhidos, mas sempre pensando na identificação das crianças e adolescentes”, explica o gerente de marketing da Estrela, Aires Leal Fernandes. “Afinal, quem não gostaria de ser dono da Paulista ou da Faria Lima?”, diz.
Desde que foi criado, nos Estados Unidos, em 1934, o jogo tem no tabuleiro endereços reais (da cidade de Atlantic City, na primeira versão). No Brasil, o jogo desembarcou na década de 1940, e em 1970 foi feita uma mudança nos endereços, que permanece até hoje. Se o tabuleiro fosse desenhado hoje exclusivamente com base no preço do metro quadrado, teria mais chance de ficar rico quem conseguisse arrematar um terreno na esquina das avenidas Brigadeiro Faria Lima com Juscelino Kubitschek, endereço mais caro na cidade de São Paulo, segundo a Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio, Embraesp.
A estimativa da Embraesp considera o preço do metro quadrado de terrenos vendidos recentemente nas regiões apontadas, considerando terrenos de tamanho médio e onde pode haver incorporação, tanto de prédios como para pontos comerciais.
“Porque há variáveis. Você pode ter um terreno em um excelente local mas de tamanho pequeno para uma grande incorporação. Logicamente, nesse caso, ele vai ter o metro quadrado mais barato do que um grande terreno, regular e com poucas restrições para incorporações”, explica Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.
Os fatores que influenciam a valorização e desvalorização ao longo dos anos também variam. “Você tem locais que já eram valorizados na década de 1970 e continuam valorizados hoje, como é o caso dos Jardins, de Higienópolis e de alguns locais do Morumbi. No caso dos Jardins e Higienópolis há a alta procura aliada à falta de espaço, que pressiona os preços. Mas há aqueles locais como regiões das avenidas Rebouças e 9 de Julho, ambas afetadas por corredores de ônibus, que trazem trânsito e desvalorização”, completa Pompéia.
NO JOGO E NA REALIDADE
Endereços mais caros de São Paulo (preço do terreno por m2)
Faria Lima com Juscelino Kubistcheck: R$ 10 mil a R$ 12 mil
Paulista: R$ 8 mil a R$ 10mil
Berrini: R$ 4 mil a R$ 5 mil
Pç. Panamericana. R$ 5 mil
Marginal Pinheiros (altura da rua Flórida): R$ 4 mil
Vila Nova Conceição (Praça Pereira Coutinho): R$ 4 mil
Higienópolis (região Avenida Higienópolis): R$ 3, 5 mil
Jardim América (região Rua Guadalupe): R$ 3,5 mil
Moema (Av. Ibirapuera - pássaros). R$ 2 mil a R$ 3 mil
Alto de Pinheiros (Parque Villa-Lobos). R$ 2 mil a R$ 3 mil
Cidade Jardim (região do futuro Shopping Cidade Jardim): R$ 1,5 mil
Vila Leopoldina: R$ 1,5 mil a R$ 2 mil
Endereços mais caros no jogo e preço do m2 hoje
Morumbi (Jardim Sul): R$ 600 a R$ 800
Interlagos (Autódromo): R$ 500 a R$ 600
Jardim Paulista: R$ 3 mil
Brooklin (Berrini): R$ 4 mil a R$ 5 mil
Brigadeiro Faria Lima (região Pedroso): R$ 4 mil a R$ 5 mil
9 de Julho ( região José Maria Lisboa): R$ 2 mil
Avenida Rebouças ( região Av. Brasil): R$ 1,5 mil a R$ 2 mil
Avenida Europa ( Oscar Freire): R$ 1,5 mil
Av. Pacaembu: R$ 3 mil a R$ 3,5 mil
R. Augusta: R$ 3 mil a R$ 3,5 mil
Avenida Brasil: R$ 2,5 mil a R$ 3 mil
Jardim Europa: R$ 3 mil
Avenida Paulista: R$ 10 mil
Mariana Londres — Fonte: Jornal da Tarde
22/04/2008
18/04/2008
Se o ‘Banco Imobiliário’ fosse desenhado hoje, a Avenida Faria Lima seria o endereço top
Ao jogar o Banco Imobiliário, o jogo mais vendido no mundo (nos Estados Unidos é o famoso ‘Monopoly’, monopólio), é muito fácil perceber a oscilação de valorização e desvalorização no mercado imobiliário no longo prazo. Basta olhar para o tabuleiro: os bairros mais valorizados no jogo, Morumbi e Interlagos, não estão no topo da lista de valorização do mercado real hoje (veja no quadro ao lado).
Outros bairros, como Vila Leopoldina, Praça Panamericana e Moema, que estão entre os endereços com o metro quadrado mais caro da cidade, não fazem parte do jogo, porque, na época em que a versão vendida até hoje no Brasil foi desenhada - na década de 1970 -, não eram tão valorizados.
É claro que o jogo não foi feito para refletir fielmente o mercado imobiliário. Segundo a Estrela, fabricante do brinquedo no Brasil, o critério final da escolha dos endereços do tabuleiro é a familiaridade de crianças e adolescentes, e não exatamente o preço do metro quadrado. “Mas, como o jogo tem como objetivo maior ‘se enriquecer’ com o mercado imobiliário, os endereços mais valorizados acabam sendo escolhidos, mas sempre pensando na identificação das crianças e adolescentes”, explica o gerente de marketing da Estrela, Aires Leal Fernandes. “Afinal, quem não gostaria de ser dono da Paulista ou da Faria Lima?”, diz.
Desde que foi criado, nos Estados Unidos, em 1934, o jogo tem no tabuleiro endereços reais (da cidade de Atlantic City, na primeira versão). No Brasil, o jogo desembarcou na década de 1940, e em 1970 foi feita uma mudança nos endereços, que permanece até hoje. Se o tabuleiro fosse desenhado hoje exclusivamente com base no preço do metro quadrado, teria mais chance de ficar rico quem conseguisse arrematar um terreno na esquina das avenidas Brigadeiro Faria Lima com Juscelino Kubitschek, endereço mais caro na cidade de São Paulo, segundo a Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio, Embraesp.
A estimativa da Embraesp considera o preço do metro quadrado de terrenos vendidos recentemente nas regiões apontadas, considerando terrenos de tamanho médio e onde pode haver incorporação, tanto de prédios como para pontos comerciais.
“Porque há variáveis. Você pode ter um terreno em um excelente local mas de tamanho pequeno para uma grande incorporação. Logicamente, nesse caso, ele vai ter o metro quadrado mais barato do que um grande terreno, regular e com poucas restrições para incorporações”, explica Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.
Os fatores que influenciam a valorização e desvalorização ao longo dos anos também variam. “Você tem locais que já eram valorizados na década de 1970 e continuam valorizados hoje, como é o caso dos Jardins, de Higienópolis e de alguns locais do Morumbi. No caso dos Jardins e Higienópolis há a alta procura aliada à falta de espaço, que pressiona os preços. Mas há aqueles locais como regiões das avenidas Rebouças e 9 de Julho, ambas afetadas por corredores de ônibus, que trazem trânsito e desvalorização”, completa Pompéia.
NO JOGO E NA REALIDADE
Endereços mais caros de São Paulo (preço do terreno por m2)
Faria Lima com Juscelino Kubistcheck: R$ 10 mil a R$ 12 mil
Paulista: R$ 8 mil a R$ 10mil
Berrini: R$ 4 mil a R$ 5 mil
Pç. Panamericana. R$ 5 mil
Marginal Pinheiros (altura da rua Flórida): R$ 4 mil
Vila Nova Conceição (Praça Pereira Coutinho): R$ 4 mil
Higienópolis (região Avenida Higienópolis): R$ 3, 5 mil
Jardim América (região Rua Guadalupe): R$ 3,5 mil
Moema (Av. Ibirapuera - pássaros). R$ 2 mil a R$ 3 mil
Alto de Pinheiros (Parque Villa-Lobos). R$ 2 mil a R$ 3 mil
Cidade Jardim (região do futuro Shopping Cidade Jardim): R$ 1,5 mil
Vila Leopoldina: R$ 1,5 mil a R$ 2 mil
Endereços mais caros no jogo e preço do m2 hoje
Morumbi (Jardim Sul): R$ 600 a R$ 800
Interlagos (Autódromo): R$ 500 a R$ 600
Jardim Paulista: R$ 3 mil
Brooklin (Berrini): R$ 4 mil a R$ 5 mil
Brigadeiro Faria Lima (região Pedroso): R$ 4 mil a R$ 5 mil
9 de Julho ( região José Maria Lisboa): R$ 2 mil
Avenida Rebouças ( região Av. Brasil): R$ 1,5 mil a R$ 2 mil
Avenida Europa ( Oscar Freire): R$ 1,5 mil
Av. Pacaembu: R$ 3 mil a R$ 3,5 mil
R. Augusta: R$ 3 mil a R$ 3,5 mil
Avenida Brasil: R$ 2,5 mil a R$ 3 mil
Jardim Europa: R$ 3 mil
Avenida Paulista: R$ 10 mil
Plaza Iguatemi, a maior concentração de banqueiros por metro quadrado do Brasil
Quinta-feira, 20 de Dezembro de 2007
Plaza Iguatemi, a maior concentração de banqueiros por metro quadrado do Brasil
Edifício Plaza Iguatemi
Por alexandre teixeira
Avenida Brigadeiro Faria Lima, 2277, Edifício Plaza Iguatemi, Jardim Paulistano. Hábitat de tribos tão distintas como a turma descolada da África Publicidade e os engravatados da Aracruz Papel e Celulose, este endereço – numa das áreas mais nobres de São Paulo – esconde um centro financeiro peculiar. Ali não há bancões de varejo nem financeiras. Nada de guichês de atendimento nem caixas eletrônicos. A torre de 106 metros de altura, bem em frente ao Shopping Iguatemi, abriga em seus 21 andares personagens quase invisíveis do mundo das finanças, como o banqueiro Edmundo Safdié, antigo dono do Banco Cidade, com prestígio (e discrição) comparável ao de mitos como os irmãos Joseph e Moise Safra. Moise, aliás, está por ali também, com a M.Safra & Co., a gestora de recursos de seu lado da família, pilotada pelos seus três filhos homens. Fazem companhia a eles grifes financeiras nacionais, como o Opportunity de Daniel Dantas e a Mauá do ex-BC Luiz Fernando Figueiredo. Além de um seleto grupo de multinacionais, que inclui o alemão Dresdner Bank, o hoje americano Credit Suisse e o sul-africano Standard Bank. A partir de março, a área private do ABN Amro, para clientes de altíssima renda, instala-se no nono andar do condomínio. Na semana passada, caixas de bombons foram distribuídas pelos holandeses aos futuros vizinhos – concorrentes incluídos. “Nesse tipo de prédio tem tanto banqueiro que você pára de falar de negócios quando entra no elevador”, brinca Alexandre Borensztein, sócio do Banco Pátria responsável pela área de investimentos imobiliários. “A Faria Lima é hoje o centro financeiro que importa em São Paulo, e o Plaza é um dos prédios TOP”, avalia.
Subsidiária brasileira do Banque Safdié (instituição com sede na Suíça que concentra os negócios de Edmundo Safdié desde 2002, quando ele vendeu o Banco Cidade ao Bradesco por R$ 366 milhões), a Multi Bank DTVM é a cara do Plaza Iguatemi: low profile e milionária. Seu escritório no vigésimo primeiro andar do banco é privilegiado. Nenhum outro tem a mesma varanda, com uma vista estonteante da cidade. Primeiro inquilino do edifício, Safdié pôde escolher o melhor ponto. O foco da Multi Bank é a gestão de grandes fortunas, a partir de R$ 5 milhões. Funcionando desde 2003, a empresa já cuida de um patrimônio de R$ 300 milhões e está comprando mais um quarto de andar para acomodar a expansão de sua estrutura. “Este é o prédio mais bonito da América Latina”, diz Safdié, especializado em assessorar clientes europeus interessados em investir no Brasil. Seu escritório é uma pequena galeria de arte, com uma impressionante coleção de relógios, esculturas, estatuetas e pinturas, trazidas em sua maioria de Paris. Há um Di Cavalcanti numa das paredes e uma predileção por representações de três personagens históricos: Joana d’Arc, Napoleão Bonaparte e Golbery do Couto e Silva, braço direito do general-presidente Ernesto Geisel durante a ditadura militar. “Ele foi o Napoleão brasileiro, fez a nossa revolução”, diz o banqueiro, que era amigo chegado de Golbery.
Por mais que goste do prédio, Safdié nunca fez alarde da localização de seu escritório. Sua preocupação é preservar a privacidade de sua rica clientela. O mesmo vale para muitos de seus vizinhos: empresas sem clientes, que administram recursos próprios, como é o caso de diversos family offices, escritórios de finanças privadas, com analistas financeiros, contadores e advogados que funcionam como bancos com uma conta só. Eles formam um grupo de potenciais clientes cobiçados por gestoras de recursos como a Mauá, que administra R$ 1,2 bilhão em três fundos de investimento. Para elas, o Plaza é antes de tudo uma vitrine. “Estar aqui nos dá uma exposição interessante e nos aproxima do nosso público”, diz Figueiredo, da Mauá. “Além disso, estou a 7 minutos da minha casa.”
Mesmo para quem está a uma ponte aérea de distância, o Plaza tem suas conveniências. Dono do quarto maior private bank do País, com R$ 5 bilhões sob sua responsabilidade, o carioca Opportunity tem cerca de 40% de sua base de clientes em São Paulo e usa o 17o andar do edifício para atendê-la. “Este prédio tem umas facilidades que fazem a diferença”, resume Fernando Rodrigues, diretor do banco. Ele já recebeu clientes VIPs no heliponto do Plaza, desceu com eles pelo elevador privativo até o escritório e levou-os para almoçar no badalado Leopoldo (que fica no térreo) antes de devolvê-los à aeronave. Este heliponto, aliás, é uma das vedetes do edifício. Ele é o único do País projetado para suportar cargas de até 10 toneladas, o suficiente para receber o helicóptero do presidente dos Estados Unidos, que pesa 8 mil quilos.
Segurança e sigilo são regras de ouro do lado de dentro desta construção de estilo dito neorenascentista, cuja fachada é adornada por réplicas de moedas de 25 centavos. José Roberto Auriemo, construtor do edifício e dono de 50% dele, é amigo de vários de seus quase 40 inquilinos, mas não está autorizado a revelar seus nomes. Segundo ele, aproximadamente 70% deles são financistas. O aluguel de escritórios no Plaza Iguatemi custa, oficialmente, R$ 85 por metro quadrado. Na prática, fecha-se negócio por algo entre R$ 70 e R$ 75 o metro – pouco acima da média de R$ 69 calculada pela consultoria Jones Lang LaSalle para prédios comerciais do mais alto padrão.
Com 95% de sua área útil ocupada, por um dos mais exclusivos grupos de inquilinos do País, o Plaza Iguatemi é um sucesso de rentabilidade. Paira sobre ele, no entanto, uma nuvem carregada: o racha entre os sócios da IGW Trust, a empresa controladora do prédio. Exatos 50% das ações são de Auriemo; 25% da Partage Empreendimentos, controlada pelo empresário Adalmiro Dellape Baptista, do laboratório Aché, e 25% dos três filhos do falecido banqueiro Pedro Conde, ex-dono do Banco BCN – vendido para o Bradesco em 1997 por US$ 1,2 bilhão. O mais velho dos irmãos, Pedro Conde Filho, responsável pela vinda da rede de fast food KFC para o Brasil, nos anos 90, foi amigo íntimo de Auriemo por 35 anos. Um desentendimento pessoal, iniciado há dois anos, fez deles inimigos – e transformou a sociedade em uma batalha judicial. “Tivemos uma briga boba, por causa do horário de uma reunião, e nunca mais nos falamos”, relata Auriemo. “Ele acha que eu poso de dono do prédio.”
Pedro Conde Filho e seu irmão Francisco, donos de 16,6% da IGW, querem sair da sociedade. A irmã deles, Albertina, quer ficar. Problema: Auriemo tem direito de preferência na compra das ações e pretende exercê-lo. “Por seis vezes estivemos perto de um acordo, mas na hora agá eles sobem o preço”, queixa-se o construtor. Com o metro quadrado do edifício avaliado em aproximadamente R$ 8 mil, o Plaza Iguatemi valeria cerca de R$ 320 milhões. E a participação dos dois irmãos, R$ 53 milhões. O desenrolar do imbróglio, acompanhado de perto por gente com olhos de águia para negócios e dedos rápidos na calculadora, está nas mãos da Justiça.
http://www.terra.com.br/istoedinheiro/441/financas/enderecos_fortunas.htm
Foto:http://vejasaopaulo.abril.com.br/arquivos/1983/cidade3.jpg
Plaza Iguatemi, a maior concentração de banqueiros por metro quadrado do Brasil
Edifício Plaza Iguatemi
Por alexandre teixeira
Avenida Brigadeiro Faria Lima, 2277, Edifício Plaza Iguatemi, Jardim Paulistano. Hábitat de tribos tão distintas como a turma descolada da África Publicidade e os engravatados da Aracruz Papel e Celulose, este endereço – numa das áreas mais nobres de São Paulo – esconde um centro financeiro peculiar. Ali não há bancões de varejo nem financeiras. Nada de guichês de atendimento nem caixas eletrônicos. A torre de 106 metros de altura, bem em frente ao Shopping Iguatemi, abriga em seus 21 andares personagens quase invisíveis do mundo das finanças, como o banqueiro Edmundo Safdié, antigo dono do Banco Cidade, com prestígio (e discrição) comparável ao de mitos como os irmãos Joseph e Moise Safra. Moise, aliás, está por ali também, com a M.Safra & Co., a gestora de recursos de seu lado da família, pilotada pelos seus três filhos homens. Fazem companhia a eles grifes financeiras nacionais, como o Opportunity de Daniel Dantas e a Mauá do ex-BC Luiz Fernando Figueiredo. Além de um seleto grupo de multinacionais, que inclui o alemão Dresdner Bank, o hoje americano Credit Suisse e o sul-africano Standard Bank. A partir de março, a área private do ABN Amro, para clientes de altíssima renda, instala-se no nono andar do condomínio. Na semana passada, caixas de bombons foram distribuídas pelos holandeses aos futuros vizinhos – concorrentes incluídos. “Nesse tipo de prédio tem tanto banqueiro que você pára de falar de negócios quando entra no elevador”, brinca Alexandre Borensztein, sócio do Banco Pátria responsável pela área de investimentos imobiliários. “A Faria Lima é hoje o centro financeiro que importa em São Paulo, e o Plaza é um dos prédios TOP”, avalia.
Subsidiária brasileira do Banque Safdié (instituição com sede na Suíça que concentra os negócios de Edmundo Safdié desde 2002, quando ele vendeu o Banco Cidade ao Bradesco por R$ 366 milhões), a Multi Bank DTVM é a cara do Plaza Iguatemi: low profile e milionária. Seu escritório no vigésimo primeiro andar do banco é privilegiado. Nenhum outro tem a mesma varanda, com uma vista estonteante da cidade. Primeiro inquilino do edifício, Safdié pôde escolher o melhor ponto. O foco da Multi Bank é a gestão de grandes fortunas, a partir de R$ 5 milhões. Funcionando desde 2003, a empresa já cuida de um patrimônio de R$ 300 milhões e está comprando mais um quarto de andar para acomodar a expansão de sua estrutura. “Este é o prédio mais bonito da América Latina”, diz Safdié, especializado em assessorar clientes europeus interessados em investir no Brasil. Seu escritório é uma pequena galeria de arte, com uma impressionante coleção de relógios, esculturas, estatuetas e pinturas, trazidas em sua maioria de Paris. Há um Di Cavalcanti numa das paredes e uma predileção por representações de três personagens históricos: Joana d’Arc, Napoleão Bonaparte e Golbery do Couto e Silva, braço direito do general-presidente Ernesto Geisel durante a ditadura militar. “Ele foi o Napoleão brasileiro, fez a nossa revolução”, diz o banqueiro, que era amigo chegado de Golbery.
Por mais que goste do prédio, Safdié nunca fez alarde da localização de seu escritório. Sua preocupação é preservar a privacidade de sua rica clientela. O mesmo vale para muitos de seus vizinhos: empresas sem clientes, que administram recursos próprios, como é o caso de diversos family offices, escritórios de finanças privadas, com analistas financeiros, contadores e advogados que funcionam como bancos com uma conta só. Eles formam um grupo de potenciais clientes cobiçados por gestoras de recursos como a Mauá, que administra R$ 1,2 bilhão em três fundos de investimento. Para elas, o Plaza é antes de tudo uma vitrine. “Estar aqui nos dá uma exposição interessante e nos aproxima do nosso público”, diz Figueiredo, da Mauá. “Além disso, estou a 7 minutos da minha casa.”
Mesmo para quem está a uma ponte aérea de distância, o Plaza tem suas conveniências. Dono do quarto maior private bank do País, com R$ 5 bilhões sob sua responsabilidade, o carioca Opportunity tem cerca de 40% de sua base de clientes em São Paulo e usa o 17o andar do edifício para atendê-la. “Este prédio tem umas facilidades que fazem a diferença”, resume Fernando Rodrigues, diretor do banco. Ele já recebeu clientes VIPs no heliponto do Plaza, desceu com eles pelo elevador privativo até o escritório e levou-os para almoçar no badalado Leopoldo (que fica no térreo) antes de devolvê-los à aeronave. Este heliponto, aliás, é uma das vedetes do edifício. Ele é o único do País projetado para suportar cargas de até 10 toneladas, o suficiente para receber o helicóptero do presidente dos Estados Unidos, que pesa 8 mil quilos.
Segurança e sigilo são regras de ouro do lado de dentro desta construção de estilo dito neorenascentista, cuja fachada é adornada por réplicas de moedas de 25 centavos. José Roberto Auriemo, construtor do edifício e dono de 50% dele, é amigo de vários de seus quase 40 inquilinos, mas não está autorizado a revelar seus nomes. Segundo ele, aproximadamente 70% deles são financistas. O aluguel de escritórios no Plaza Iguatemi custa, oficialmente, R$ 85 por metro quadrado. Na prática, fecha-se negócio por algo entre R$ 70 e R$ 75 o metro – pouco acima da média de R$ 69 calculada pela consultoria Jones Lang LaSalle para prédios comerciais do mais alto padrão.
Com 95% de sua área útil ocupada, por um dos mais exclusivos grupos de inquilinos do País, o Plaza Iguatemi é um sucesso de rentabilidade. Paira sobre ele, no entanto, uma nuvem carregada: o racha entre os sócios da IGW Trust, a empresa controladora do prédio. Exatos 50% das ações são de Auriemo; 25% da Partage Empreendimentos, controlada pelo empresário Adalmiro Dellape Baptista, do laboratório Aché, e 25% dos três filhos do falecido banqueiro Pedro Conde, ex-dono do Banco BCN – vendido para o Bradesco em 1997 por US$ 1,2 bilhão. O mais velho dos irmãos, Pedro Conde Filho, responsável pela vinda da rede de fast food KFC para o Brasil, nos anos 90, foi amigo íntimo de Auriemo por 35 anos. Um desentendimento pessoal, iniciado há dois anos, fez deles inimigos – e transformou a sociedade em uma batalha judicial. “Tivemos uma briga boba, por causa do horário de uma reunião, e nunca mais nos falamos”, relata Auriemo. “Ele acha que eu poso de dono do prédio.”
Pedro Conde Filho e seu irmão Francisco, donos de 16,6% da IGW, querem sair da sociedade. A irmã deles, Albertina, quer ficar. Problema: Auriemo tem direito de preferência na compra das ações e pretende exercê-lo. “Por seis vezes estivemos perto de um acordo, mas na hora agá eles sobem o preço”, queixa-se o construtor. Com o metro quadrado do edifício avaliado em aproximadamente R$ 8 mil, o Plaza Iguatemi valeria cerca de R$ 320 milhões. E a participação dos dois irmãos, R$ 53 milhões. O desenrolar do imbróglio, acompanhado de perto por gente com olhos de águia para negócios e dedos rápidos na calculadora, está nas mãos da Justiça.
http://www.terra.com.br/istoedinheiro/441/financas/enderecos_fortunas.htm
Foto:http://vejasaopaulo.abril.com.br/arquivos/1983/cidade3.jpg
sábado, 3 de maio de 2008
Grupo inglês oferece R$ 500 milhões por terreno no Itaim Bibi
Fonte: Folha De São Paulo
Compra da área em São Paulo poderá ser o maior negócio imobiliário já feito no país e um dos maiores do mundo
Empreendimento deverá abrigar escritórios, lojas e até um hotel com duas torres de 19 andares na av. Brigadeiro Faria Lima
TONI SCIARRETTA
DA REPORTAGEM LOCAL
CINTHIA RODRIGUES
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
Duas luxuosas torres de 19 andares deverão ocupar a última grande área do bairro comercial mais caro de São Paulo, o Itaim Bibi, na zona oeste. O grupo inglês McCafferty Funding ofereceu R$ 500 milhões por um terreno de 19 mil m2 -área de cerca de três campos de futebol- com frente para a avenida Brigadeiro Faria Lima.
A compra poderá ser o maior negócio imobiliário já feito no país e possivelmente um dos mais caros do mundo, com preços compatíveis com Londres e Hong Kong. A negociação foi revelada ontem em reportagem do jornal "Valor".
A McCafferty administra imóveis. Não se conhece ainda a identidade do grupo comprador para o qual ela trabalha.
No início dos ano 80, em pleno boom imobiliário da região, o imóvel foi comprado pelo empresário Naji Nahas, que pretendia construir ali um shopping. O projeto esbarrou no tombamento do local como patrimônio histórico por causa da Casa Bandeirista, um posto de observação que teria sido usado pelos bandeirantes Fernão Dias e Borba Gato.
O terreno acabou sendo vendido para um grupo saudita. Nem o shopping foi construído nem a casa, preservada. Em 1999, o Conpresp (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo) fez um acordo com a Comercial Bela Vista, representante no Brasil do imóvel, para tentar recuperar as ruínas da casa de barro.
Um projeto para a construção de 80 mil m2 distribuídos em duas torres de 19 andares foi aprovado desde que a Casa Bandeirista fosse recuperada, bem no meio do terreno. A Secretaria Municipal da Cultura confirmou ontem que este acordo ainda é válido.
Processo
Em agosto de 2003, o Ministério Público abriu um processo contra a empresa por entender que as ruínas não estavam sendo preservadas. "A prefeitura permitiu a construção, mas não houve preservação do patrimônio", disse a promotora Mariza Schiazo Tucunduva.
Segundo ela, após quase cinco anos, a proprietária voltou a se interessar pelo processo neste ano, e houve uma reunião em 8 de janeiro. "Depois disso, um advogado esteve aqui para tratar do cronograma de obras", afirmou Tucunduva. Ela diz que tanto a prefeitura quanto o Ministério Público não precisam aprovar a venda. "O novo proprietário estará sujeito ao mesmo acordo."
Com as regras de construção cada vez mais rígidas, a prévia aprovação pesou na negociação, segundo imobiliárias brasileiras que acompanharam a megaoperação.
Com 200 metros de frente, o novo empreendimento deverá abrigar escritórios, lojas e até um hotel.
Para se viabilizar economicamente, o prédio terá de ter aluguéis superiores a R$ 300 o metro quadrado. Hoje, a região da Faria Lima -que tem o metro quadrado comercial mais caro do país- tem aluguel máximo de R$ 130 por m2.
Compra da área em São Paulo poderá ser o maior negócio imobiliário já feito no país e um dos maiores do mundo
Empreendimento deverá abrigar escritórios, lojas e até um hotel com duas torres de 19 andares na av. Brigadeiro Faria Lima
TONI SCIARRETTA
DA REPORTAGEM LOCAL
CINTHIA RODRIGUES
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
Duas luxuosas torres de 19 andares deverão ocupar a última grande área do bairro comercial mais caro de São Paulo, o Itaim Bibi, na zona oeste. O grupo inglês McCafferty Funding ofereceu R$ 500 milhões por um terreno de 19 mil m2 -área de cerca de três campos de futebol- com frente para a avenida Brigadeiro Faria Lima.
A compra poderá ser o maior negócio imobiliário já feito no país e possivelmente um dos mais caros do mundo, com preços compatíveis com Londres e Hong Kong. A negociação foi revelada ontem em reportagem do jornal "Valor".
A McCafferty administra imóveis. Não se conhece ainda a identidade do grupo comprador para o qual ela trabalha.
No início dos ano 80, em pleno boom imobiliário da região, o imóvel foi comprado pelo empresário Naji Nahas, que pretendia construir ali um shopping. O projeto esbarrou no tombamento do local como patrimônio histórico por causa da Casa Bandeirista, um posto de observação que teria sido usado pelos bandeirantes Fernão Dias e Borba Gato.
O terreno acabou sendo vendido para um grupo saudita. Nem o shopping foi construído nem a casa, preservada. Em 1999, o Conpresp (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo) fez um acordo com a Comercial Bela Vista, representante no Brasil do imóvel, para tentar recuperar as ruínas da casa de barro.
Um projeto para a construção de 80 mil m2 distribuídos em duas torres de 19 andares foi aprovado desde que a Casa Bandeirista fosse recuperada, bem no meio do terreno. A Secretaria Municipal da Cultura confirmou ontem que este acordo ainda é válido.
Processo
Em agosto de 2003, o Ministério Público abriu um processo contra a empresa por entender que as ruínas não estavam sendo preservadas. "A prefeitura permitiu a construção, mas não houve preservação do patrimônio", disse a promotora Mariza Schiazo Tucunduva.
Segundo ela, após quase cinco anos, a proprietária voltou a se interessar pelo processo neste ano, e houve uma reunião em 8 de janeiro. "Depois disso, um advogado esteve aqui para tratar do cronograma de obras", afirmou Tucunduva. Ela diz que tanto a prefeitura quanto o Ministério Público não precisam aprovar a venda. "O novo proprietário estará sujeito ao mesmo acordo."
Com as regras de construção cada vez mais rígidas, a prévia aprovação pesou na negociação, segundo imobiliárias brasileiras que acompanharam a megaoperação.
Com 200 metros de frente, o novo empreendimento deverá abrigar escritórios, lojas e até um hotel.
Para se viabilizar economicamente, o prédio terá de ter aluguéis superiores a R$ 300 o metro quadrado. Hoje, a região da Faria Lima -que tem o metro quadrado comercial mais caro do país- tem aluguel máximo de R$ 130 por m2.
Demanda por escritórios aquece o mercado
Demanda por escritórios aquece o mercado
DCI, Cynara Escobar, 28/abr
A alta demanda por escritórios de luxo para atender empresas de grande porte no mercado interno em expansão ou em processos de fusão e aquisição, além da instalação de grupos internacionais no País, está ampliando os negócios da Cyrela Commercial Properties, São Carlos Empreendimentos e Participações e Jones Lang LaSalle, que estimam até dobrar de tamanho por conta da valorização deste mercado. A avidez por escritórios tem feito com que boa parte dos novos metros quadrados seja entregue já totalmente locados.
É o caso do edifício JK 1455, empreendimento que está prestes a ser inaugurado pela Cyrela Commercial Properties (CCP) na Avenida Juscelino Kubitschek, na zona sul de São Paulo. Além de estar 100% locado, o aluguel médio do edifício é de R$ 100 por metro quadrado (m²). A Unilever já reservou três andares no edifício, que também terá como inquilino o grupo Libra e o fundo internacional Western Asset Management. "Estamos vendo um mercado muito aquecido. Só com os novos projetos que já anunciamos, a empresa irá dobrar de tamanho até 2012. Isso sem contar os que vêm por aí", afirma Dani Ajbeszyc, diretor de Relações com Investidores da CCP, que em 2007, alcançou R$ 90,3 milhões de receita em seu primeiro ano de operação.
Segundo ele, esta projeção vem da multiplicação dos projetos que a empresa mantém em construção e desenvolvimento pelo preço de locação de suas regiões. Atualmente, a empresa totaliza 103,6 mil m² em novas áreas, que podem gerar de seis a 11 novos projetos nos próximos quatro anos. De acordo com a empresa, as novas áreas vão ampliar a atuação no Rio de Janeiro.
Os projetos de incorporação devem continuar dando o tom da atuação da empresa, que nasceu da cisão de uma divisão da Cyrela Brazil Realty dedicada ao segmento de edifícios corporativos.
"Começamos desenvolver novos projetos, para atender a qualidade dos empreendimentos e conseguimos nos antecipar ao movimento de valorização dos imóveis. Por conta disso, hoje temos um portfólio de cinco prédios em uma região de destaque, nas avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek, em São Paulo", exalta o diretor.
A Avenida Brigadeiro Faria Lima, ligação entre as zonas oeste e sul de São Paulo, é atualmente o endereço mais caro da cidade no mercado de escritórios. De acordo com o balanço feito pela consultoria Colliers International, o valor médio do aluguel na região subiu 43% em 2007 e registrou R$ 130 por m².
Uma amostra deste aquecimento na região é a movimentação que ainda ocorre no Faria Lima Financial Center, entregue em 2003. "Teremos um contrato de 110 m² neste edifício e o Itaú BBA, que tem seis andares, está pegando mais dois", conta.
Valorização
Originada de um braço imobiliário da Lojas Americanas, a especialidade da São Carlos Empreendimentos e Participações é adquirir imóveis comerciais já disponíveis no mercado, alugá-los para empresas de primeira linha e ajustá-los em busca de valorização. Se em 2007, a empresa gastou R$ 250 milhões para realizar as aquisições e conseguiu elevar seu portfólio em 90%, este ano não será diferente. "Pretendemos alcançar pelo menos o mesmo patamar em aquisições este ano", afirma Rolando Mifano, presidente da empresa.
Além disso, a empresa conseguiu uma elevação média de 32% no aluguel do seu portfólio, que conta com 44 imóveis e tem valor de mercado estimado em R$ 1,6 bilhão. Com isso, alcançou R$ 100 milhões de receita, alta de 34% e conta atualmente com 110 locatários. "Geralmente, quando compramos um imóvel ele não está bem administrado. Sempre procuramos ter o controle total do empreendimento para poder fazer os ajustes necessários para que ele atinja o máximo de valorização", explica o empresário.
Embora não descarte novos projetos de incorporação, a empresa considera que há menos risco nas aquisições. "Um prédio pronto já tem locatários e é possível detectar os itens necessários ao fazer a compra. Já a incorporação é mais demorada, uma construção pode levar dois anos e o mercado pode mudar neste período", argumenta.
Este ano, a empresa entregou ao mercado seu primeiro projeto de incorporação, o Eldorado Business Tower, feito em parceria com a Gafisa. Antes da conclusão, o edifício já estava totalmente locado para empresas como a Odebrecht, Gerdau, Unibanco e o banco Pine.
"Por conta da boa gestão que fazemos em nossos empreendimentos, somos procurados pelas empresas que querem investir em um novo imóvel. A estratégia é saber antecipar o que o locatário quer antes dele pedir", teoriza o empresário, que cita a Odebrecht como um exemplo. "Eles são nossos inquilinos em um edifício no Rio de Janeiro e nos procuraram para alugar no Eldorado e alugaram vários andares", diz.
Crescimento
A assessoria a empresas que querem "mudar de casa" é a que mais cresce na operação brasileira da Jones Lang LaSalle, multinacional de consultoria imobiliária comercial e industrial, presente em mais de 50 países com faturamento anual de US$ 2 bilhões. Também chamada de soluções corporativas, a unidade integra gerenciamento de projetos com a representação do cliente na busca de um novo espaço.
"Essa área vem crescendo acima de 50% ao ano", diz Guilherme Soares, diretor de gerenciamento de projetos de obras da Jones Lang LaSalle, que geralmente atua em dupla com a gerente de representação de ocupantes, Mônica Lee. Recentemente, a área realocou um escritório da Adidas e de seu centro de distribuição.
A empresa define qual o melhor padrão de ocupação e de solução de investimento. "As empresas estão cada vez mais dinâmicas, e os escritórios, cada vez mais modernos, estão com mais capacidade de flexibilização", comenta o diretor, que atualmente, está com dois estudos para avaliar a reforma de um imóvel para um cliente na avenida Paulista.
Por conta da alta demanda por escritórios de alto padrão, a Cyrela Commercial Properties espera dobrar de tamanho até 2012. Já a São Carlos aposta em novas aquisições e Jones Lang La Salle vê alta em consultoria.
Médio padrão registra maior alta em 12 meses
Os edifícios de padrão médio, que são aqueles com metragens menores e desprovidos de itens de conforto, como garagem, também registraram alta dos aluguéis no mês de março, de acordo com o balanço mensal realizado pelo Grupo Hubert, de administração de imóveis e condomínios, em 2 mil imóveis na cidade de São Paulo.
Com a alta média de 2,09% em março, o aluguel comercial subiu 13,51% nas principais regiões da capital, nos últimos 12 meses.
De acordo com o estudo, a alta ganhou com folga da inflação em ambos os períodos, conforme o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M).
Para Hubert Gebara, diretor da empresa, o resultado refletiu em março a demanda crescente por escritórios de médio padrão nas principais regiões da cidade.
"Se consideramos o avanço médio de 13,51% em 12 meses, essa rentabilidade superou a média dos fundos de renda fixa no período", avalia.
Entre as quatro regiões pesquisadas, a da avenida Paulista manteve a liderança, com aumento de 2,54% sobre o mês anterior, seguida pela da Faria Lima (2,22%). Nas duas regiões, o índice foi o maior dos últimos 12 meses. Na região central, dividida em nova e velha, as altas foram de 2,09% e 1,91%.
DCI, Cynara Escobar, 28/abr
A alta demanda por escritórios de luxo para atender empresas de grande porte no mercado interno em expansão ou em processos de fusão e aquisição, além da instalação de grupos internacionais no País, está ampliando os negócios da Cyrela Commercial Properties, São Carlos Empreendimentos e Participações e Jones Lang LaSalle, que estimam até dobrar de tamanho por conta da valorização deste mercado. A avidez por escritórios tem feito com que boa parte dos novos metros quadrados seja entregue já totalmente locados.
É o caso do edifício JK 1455, empreendimento que está prestes a ser inaugurado pela Cyrela Commercial Properties (CCP) na Avenida Juscelino Kubitschek, na zona sul de São Paulo. Além de estar 100% locado, o aluguel médio do edifício é de R$ 100 por metro quadrado (m²). A Unilever já reservou três andares no edifício, que também terá como inquilino o grupo Libra e o fundo internacional Western Asset Management. "Estamos vendo um mercado muito aquecido. Só com os novos projetos que já anunciamos, a empresa irá dobrar de tamanho até 2012. Isso sem contar os que vêm por aí", afirma Dani Ajbeszyc, diretor de Relações com Investidores da CCP, que em 2007, alcançou R$ 90,3 milhões de receita em seu primeiro ano de operação.
Segundo ele, esta projeção vem da multiplicação dos projetos que a empresa mantém em construção e desenvolvimento pelo preço de locação de suas regiões. Atualmente, a empresa totaliza 103,6 mil m² em novas áreas, que podem gerar de seis a 11 novos projetos nos próximos quatro anos. De acordo com a empresa, as novas áreas vão ampliar a atuação no Rio de Janeiro.
Os projetos de incorporação devem continuar dando o tom da atuação da empresa, que nasceu da cisão de uma divisão da Cyrela Brazil Realty dedicada ao segmento de edifícios corporativos.
"Começamos desenvolver novos projetos, para atender a qualidade dos empreendimentos e conseguimos nos antecipar ao movimento de valorização dos imóveis. Por conta disso, hoje temos um portfólio de cinco prédios em uma região de destaque, nas avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek, em São Paulo", exalta o diretor.
A Avenida Brigadeiro Faria Lima, ligação entre as zonas oeste e sul de São Paulo, é atualmente o endereço mais caro da cidade no mercado de escritórios. De acordo com o balanço feito pela consultoria Colliers International, o valor médio do aluguel na região subiu 43% em 2007 e registrou R$ 130 por m².
Uma amostra deste aquecimento na região é a movimentação que ainda ocorre no Faria Lima Financial Center, entregue em 2003. "Teremos um contrato de 110 m² neste edifício e o Itaú BBA, que tem seis andares, está pegando mais dois", conta.
Valorização
Originada de um braço imobiliário da Lojas Americanas, a especialidade da São Carlos Empreendimentos e Participações é adquirir imóveis comerciais já disponíveis no mercado, alugá-los para empresas de primeira linha e ajustá-los em busca de valorização. Se em 2007, a empresa gastou R$ 250 milhões para realizar as aquisições e conseguiu elevar seu portfólio em 90%, este ano não será diferente. "Pretendemos alcançar pelo menos o mesmo patamar em aquisições este ano", afirma Rolando Mifano, presidente da empresa.
Além disso, a empresa conseguiu uma elevação média de 32% no aluguel do seu portfólio, que conta com 44 imóveis e tem valor de mercado estimado em R$ 1,6 bilhão. Com isso, alcançou R$ 100 milhões de receita, alta de 34% e conta atualmente com 110 locatários. "Geralmente, quando compramos um imóvel ele não está bem administrado. Sempre procuramos ter o controle total do empreendimento para poder fazer os ajustes necessários para que ele atinja o máximo de valorização", explica o empresário.
Embora não descarte novos projetos de incorporação, a empresa considera que há menos risco nas aquisições. "Um prédio pronto já tem locatários e é possível detectar os itens necessários ao fazer a compra. Já a incorporação é mais demorada, uma construção pode levar dois anos e o mercado pode mudar neste período", argumenta.
Este ano, a empresa entregou ao mercado seu primeiro projeto de incorporação, o Eldorado Business Tower, feito em parceria com a Gafisa. Antes da conclusão, o edifício já estava totalmente locado para empresas como a Odebrecht, Gerdau, Unibanco e o banco Pine.
"Por conta da boa gestão que fazemos em nossos empreendimentos, somos procurados pelas empresas que querem investir em um novo imóvel. A estratégia é saber antecipar o que o locatário quer antes dele pedir", teoriza o empresário, que cita a Odebrecht como um exemplo. "Eles são nossos inquilinos em um edifício no Rio de Janeiro e nos procuraram para alugar no Eldorado e alugaram vários andares", diz.
Crescimento
A assessoria a empresas que querem "mudar de casa" é a que mais cresce na operação brasileira da Jones Lang LaSalle, multinacional de consultoria imobiliária comercial e industrial, presente em mais de 50 países com faturamento anual de US$ 2 bilhões. Também chamada de soluções corporativas, a unidade integra gerenciamento de projetos com a representação do cliente na busca de um novo espaço.
"Essa área vem crescendo acima de 50% ao ano", diz Guilherme Soares, diretor de gerenciamento de projetos de obras da Jones Lang LaSalle, que geralmente atua em dupla com a gerente de representação de ocupantes, Mônica Lee. Recentemente, a área realocou um escritório da Adidas e de seu centro de distribuição.
A empresa define qual o melhor padrão de ocupação e de solução de investimento. "As empresas estão cada vez mais dinâmicas, e os escritórios, cada vez mais modernos, estão com mais capacidade de flexibilização", comenta o diretor, que atualmente, está com dois estudos para avaliar a reforma de um imóvel para um cliente na avenida Paulista.
Por conta da alta demanda por escritórios de alto padrão, a Cyrela Commercial Properties espera dobrar de tamanho até 2012. Já a São Carlos aposta em novas aquisições e Jones Lang La Salle vê alta em consultoria.
Médio padrão registra maior alta em 12 meses
Os edifícios de padrão médio, que são aqueles com metragens menores e desprovidos de itens de conforto, como garagem, também registraram alta dos aluguéis no mês de março, de acordo com o balanço mensal realizado pelo Grupo Hubert, de administração de imóveis e condomínios, em 2 mil imóveis na cidade de São Paulo.
Com a alta média de 2,09% em março, o aluguel comercial subiu 13,51% nas principais regiões da capital, nos últimos 12 meses.
De acordo com o estudo, a alta ganhou com folga da inflação em ambos os períodos, conforme o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M).
Para Hubert Gebara, diretor da empresa, o resultado refletiu em março a demanda crescente por escritórios de médio padrão nas principais regiões da cidade.
"Se consideramos o avanço médio de 13,51% em 12 meses, essa rentabilidade superou a média dos fundos de renda fixa no período", avalia.
Entre as quatro regiões pesquisadas, a da avenida Paulista manteve a liderança, com aumento de 2,54% sobre o mês anterior, seguida pela da Faria Lima (2,22%). Nas duas regiões, o índice foi o maior dos últimos 12 meses. Na região central, dividida em nova e velha, as altas foram de 2,09% e 1,91%.
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