Demanda por escritórios aquece o mercado

Demanda por escritórios aquece o mercado
DCI, Cynara Escobar, 28/abr


A alta demanda por escritórios de luxo para atender empresas de grande porte no mercado interno em expansão ou em processos de fusão e aquisição, além da instalação de grupos internacionais no País, está ampliando os negócios da Cyrela Commercial Properties, São Carlos Empreendimentos e Participações e Jones Lang LaSalle, que estimam até dobrar de tamanho por conta da valorização deste mercado. A avidez por escritórios tem feito com que boa parte dos novos metros quadrados seja entregue já totalmente locados.

É o caso do edifício JK 1455, empreendimento que está prestes a ser inaugurado pela Cyrela Commercial Properties (CCP) na Avenida Juscelino Kubitschek, na zona sul de São Paulo. Além de estar 100% locado, o aluguel médio do edifício é de R$ 100 por metro quadrado (m²). A Unilever já reservou três andares no edifício, que também terá como inquilino o grupo Libra e o fundo internacional Western Asset Management. "Estamos vendo um mercado muito aquecido. Só com os novos projetos que já anunciamos, a empresa irá dobrar de tamanho até 2012. Isso sem contar os que vêm por aí", afirma Dani Ajbeszyc, diretor de Relações com Investidores da CCP, que em 2007, alcançou R$ 90,3 milhões de receita em seu primeiro ano de operação.

Segundo ele, esta projeção vem da multiplicação dos projetos que a empresa mantém em construção e desenvolvimento pelo preço de locação de suas regiões. Atualmente, a empresa totaliza 103,6 mil m² em novas áreas, que podem gerar de seis a 11 novos projetos nos próximos quatro anos. De acordo com a empresa, as novas áreas vão ampliar a atuação no Rio de Janeiro.

Os projetos de incorporação devem continuar dando o tom da atuação da empresa, que nasceu da cisão de uma divisão da Cyrela Brazil Realty dedicada ao segmento de edifícios corporativos.

"Começamos desenvolver novos projetos, para atender a qualidade dos empreendimentos e conseguimos nos antecipar ao movimento de valorização dos imóveis. Por conta disso, hoje temos um portfólio de cinco prédios em uma região de destaque, nas avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek, em São Paulo", exalta o diretor.

A Avenida Brigadeiro Faria Lima, ligação entre as zonas oeste e sul de São Paulo, é atualmente o endereço mais caro da cidade no mercado de escritórios. De acordo com o balanço feito pela consultoria Colliers International, o valor médio do aluguel na região subiu 43% em 2007 e registrou R$ 130 por m².

Uma amostra deste aquecimento na região é a movimentação que ainda ocorre no Faria Lima Financial Center, entregue em 2003. "Teremos um contrato de 110 m² neste edifício e o Itaú BBA, que tem seis andares, está pegando mais dois", conta.

Valorização

Originada de um braço imobiliário da Lojas Americanas, a especialidade da São Carlos Empreendimentos e Participações é adquirir imóveis comerciais já disponíveis no mercado, alugá-los para empresas de primeira linha e ajustá-los em busca de valorização. Se em 2007, a empresa gastou R$ 250 milhões para realizar as aquisições e conseguiu elevar seu portfólio em 90%, este ano não será diferente. "Pretendemos alcançar pelo menos o mesmo patamar em aquisições este ano", afirma Rolando Mifano, presidente da empresa.

Além disso, a empresa conseguiu uma elevação média de 32% no aluguel do seu portfólio, que conta com 44 imóveis e tem valor de mercado estimado em R$ 1,6 bilhão. Com isso, alcançou R$ 100 milhões de receita, alta de 34% e conta atualmente com 110 locatários. "Geralmente, quando compramos um imóvel ele não está bem administrado. Sempre procuramos ter o controle total do empreendimento para poder fazer os ajustes necessários para que ele atinja o máximo de valorização", explica o empresário.

Embora não descarte novos projetos de incorporação, a empresa considera que há menos risco nas aquisições. "Um prédio pronto já tem locatários e é possível detectar os itens necessários ao fazer a compra. Já a incorporação é mais demorada, uma construção pode levar dois anos e o mercado pode mudar neste período", argumenta.

Este ano, a empresa entregou ao mercado seu primeiro projeto de incorporação, o Eldorado Business Tower, feito em parceria com a Gafisa. Antes da conclusão, o edifício já estava totalmente locado para empresas como a Odebrecht, Gerdau, Unibanco e o banco Pine.

"Por conta da boa gestão que fazemos em nossos empreendimentos, somos procurados pelas empresas que querem investir em um novo imóvel. A estratégia é saber antecipar o que o locatário quer antes dele pedir", teoriza o empresário, que cita a Odebrecht como um exemplo. "Eles são nossos inquilinos em um edifício no Rio de Janeiro e nos procuraram para alugar no Eldorado e alugaram vários andares", diz.

Crescimento

A assessoria a empresas que querem "mudar de casa" é a que mais cresce na operação brasileira da Jones Lang LaSalle, multinacional de consultoria imobiliária comercial e industrial, presente em mais de 50 países com faturamento anual de US$ 2 bilhões. Também chamada de soluções corporativas, a unidade integra gerenciamento de projetos com a representação do cliente na busca de um novo espaço.

"Essa área vem crescendo acima de 50% ao ano", diz Guilherme Soares, diretor de gerenciamento de projetos de obras da Jones Lang LaSalle, que geralmente atua em dupla com a gerente de representação de ocupantes, Mônica Lee. Recentemente, a área realocou um escritório da Adidas e de seu centro de distribuição.

A empresa define qual o melhor padrão de ocupação e de solução de investimento. "As empresas estão cada vez mais dinâmicas, e os escritórios, cada vez mais modernos, estão com mais capacidade de flexibilização", comenta o diretor, que atualmente, está com dois estudos para avaliar a reforma de um imóvel para um cliente na avenida Paulista.

Por conta da alta demanda por escritórios de alto padrão, a Cyrela Commercial Properties espera dobrar de tamanho até 2012. Já a São Carlos aposta em novas aquisições e Jones Lang La Salle vê alta em consultoria.

Médio padrão registra maior alta em 12 meses

Os edifícios de padrão médio, que são aqueles com metragens menores e desprovidos de itens de conforto, como garagem, também registraram alta dos aluguéis no mês de março, de acordo com o balanço mensal realizado pelo Grupo Hubert, de administração de imóveis e condomínios, em 2 mil imóveis na cidade de São Paulo.

Com a alta média de 2,09% em março, o aluguel comercial subiu 13,51% nas principais regiões da capital, nos últimos 12 meses.

De acordo com o estudo, a alta ganhou com folga da inflação em ambos os períodos, conforme o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M).

Para Hubert Gebara, diretor da empresa, o resultado refletiu em março a demanda crescente por escritórios de médio padrão nas principais regiões da cidade.

"Se consideramos o avanço médio de 13,51% em 12 meses, essa rentabilidade superou a média dos fundos de renda fixa no período", avalia.

Entre as quatro regiões pesquisadas, a da avenida Paulista manteve a liderança, com aumento de 2,54% sobre o mês anterior, seguida pela da Faria Lima (2,22%). Nas duas regiões, o índice foi o maior dos últimos 12 meses. Na região central, dividida em nova e velha, as altas foram de 2,09% e 1,91%.