Demanda por terrenos em SP permanece em alta

Demanda por terrenos em SP permanece em alta


A demanda por terrenos na cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do País, continua crescendo apesar da diversificação geográfica das incorporadoras. Os preços das áreas devem se manter elevados este ano e com tendência de alta, segundo o diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia. "Quando uma incorporadora compra um terreno, o preço das áreas do entorno sobe para chegar ao valor do metro quadrado do terreno comprado", diz Pompéia.

Na avaliação do diretor de Lançamentos do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) e diretor da Itaplan Imóveis, Fabio Rossi, porém, os preços dos terrenos na capital "estão chegando ao limite" e deverão ficar estáveis em 2008. Segundo Rossi, a faixa média de valorização dos terrenos em 2007 ante 2006 foi de 20% a 50%, dependendo da infra-estrutura da região.

Avenida Paulista - Mesmo com os preços elevados, a competição continua acirrada por terrenos que se destacam pela sua localização e possibilidade de incorporação para médio-alto e alto padrão, embora, em quantidade, a maior procura seja por terrenos das regiões fora do chamado centro expandido, para desenvolver empreendimentos para média-baixa e baixa renda, segundo o diretor da Embraesp. O centro expandido fica entre as marginais Tietê e Pinheiros, a Bandeirantes e a Salim Farah Maluf.

"A Lei do Zoneamento colaborou para os produtos ficarem mais caros e parte da população só pode comprar imóveis fora do centro expandido", afirma Pompéia. Segundo ele, há demanda por terrenos em "quase todo o entorno da cidade de São Paulo".

"O incorporador sonha com terrenos da Avenida Paulista, mas lá só existe um, então ele vai em direção aos bairros onde haja o binômio oferta de terrenos e gente querendo morar", diz o diretor de Economia do Sindicato das Indústrias de Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), Eduardo Zaidan. O terreno disponível na Paulista está localizado na esquina com a Ministro Rocha Azevedo.

No mercado, a referência que se tem desse terreno é como pertencente ao Itaú, mas o proprietário da área é o Berj, instituição financeira que resultou da cisão do antigo Banco do Estado do Rio de Janeiro (Banerj). O Banerj, antigo proprietário do terreno, foi comprado pelo Itaú, mas a área, assim como outros ativos, não fez parte da aquisição.

O governo do Rio de Janeiro informou, por meio de sua assessoria de imprensa, que tem intenção de vender o Berj no primeiro semestre de 2008 em leilão, incluindo o terreno da Paulista.

Alguns dos terrenos mais cobiçados na região da Paulista foram adquiridos nos últimos anos. No início de 2007, por exemplo, a Cyrela Brazil Realty e a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) compraram terreno que pertencia à família Matarazzo. No local, serão desenvolvidos um shopping center e uma torre de escritórios.

O edifício de outro terreno que interessava às incorporadoras, o da Maternidade São Paulo, na rua Frei Caneca, entre a Peixoto Gomide e a Penaforte Mendes, foi arrematado em leilão realizado pelo Tribunal Regional do Trabalho (TRT), no início de 2007. A Casablanc Representações e Participações Ltda, ligada ao Banco Safra, venceu o leilão, mas ainda não tem a posse do imóvel, que está sub judice, segundo informações de mercado.

Na região da Paulista, chama a atenção também o terreno do hospital Humberto I, na rua Rio Claro, pertencente à Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil (Previ) desde 1996. O terreno tem 27.419 metros quadrados, com 35.775 metros quadrados de área construída. Algumas áreas do terreno são tombadas.

Outra área considerada atrativa na região fica na rua Augusta, entre a Caio Prado e a Marquês de Paranaguá. São dois terrenos contíguos, no total de 23,7 mil metros quadrados, pertencentes ao empresário Armando Conde, que controlava o antigo BCN. Já houve rumores de que um hipermercado poderia ser construído no local, mas, segundo fontes, não há projetos em desenvolvimento para a área no momento.

Transportes e serviços - Na definição da compra de terrenos, as empresas levam em conta estações de metrô e grandes avenidas nas proximidades do local, além dos serviços disponíveis - supermercados, escolas e parques. Áreas em torno dos parques Villa Lobos, Ibirapuera e Aclimação, por exemplo, são consideradas atrativas. "O mercado imobiliário procura locais onde existe infra-estrutura", destaca o diretor do Secovi-SP.

O tipo de empreendimento a ser desenvolvido e o valor de venda do imóvel são determinados, em parte, pela infra-estrutura e os serviços de cada região e pelas modificações previstas nesses quesitos. A construção do Bourbon Shopping Pompéia pelo grupo gaúcho Zaffari, por exemplo, valoriza a região dos bairros Barra Funda e Água Branca, já beneficiados por infra-estrutura de transportes abrangendo trem, metrô, ônibus urbano e intermunicipal.

No último ano, houve expressivo número de lançamentos na região, conforme era esperado pelo mercado. Além da facilidade de transporte e do aumento dos serviços na região, a aposta de incorporadoras na Barra Funda tem como base também a existência de terrenos de casas e galpões. Para 2008, o diretor do Secovi-SP espera valorização, na Zona Oeste, de imóveis no bairro e na Lapa. Os terrenos de casas de Perdizes e galpões de Pinheiros, na região das ruas Butantã e Paes Leme, também podem ser alvos de compra das incorporadoras, segundo Zaidan, do Sinduscon-SP.

Faria Lima, Zona Leste e Centro - Existe demanda também por terrenos das regiões contempladas pela Operação Urbana Consorciada Faria Lima, onde há possibilidade aumento da área construída por meio da aquisição de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac). Essa possibilidade de elevar o potencial construtivo acirra o interesse também por áreas da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada. Há, por exemplo, o terreno da fábrica da Monark, na Engenheiro Mesquita Sampaio, nas proximidades da Marginal Pinheiros, e o da antiga fábrica da Semp Toshiba, na avenida João Dias.

Em setembro de 2007, a Company comprou um dos terrenos mais cobiçados da região: o que pertencia à Giroflex, na Marginal Pinheiros, próximo da rua Dr. Rubens Gomes Bueno. Em novembro, em teleconferência, a Company informou que vai lançar em 2008 a torre mais alta de São Paulo no local. O Business Tower Company, empreendimento comercial de alto padrão terá 200 metros e 50 andares, com Valor Global de Vendas (VGV) de R$ 506 6 milhões (100% da empresa).

O diretor da Embraesp destaca que os terrenos que pertenciam a indústrias e onde existem galpões na regiões da Mooca, do Ipiranga e da Vila Prudente também estão entre os mais procurados pelas incorporadoras. A região da rua Borges de Figueiredo e da avenida Presidente Wilson, no bairro da Mooca, é uma das que chama a atenção das empresas, mas há conflitos de interesses relativos ao tombamento de antigas fábricas e galpões no local.

A Zona Leste de São Paulo é considerada uma das regiões mais promissoras para investimentos de incorporadoras na cidade. A região é a maior do município de São Paulo, se considerada somente a área urbana. Nos bairros da Zona Leste mais próximos do Centro, se destacam os lançamentos para a classe média e média-alta, enquanto nos bairros mais afastados aumentam os projetos para as faixas de renda média-baixa e popular. O diretor do Secovi-SP disse esperar que valorização dos imóveis na Zona Leste deve ocorrer, principalmente, na Mooca e no Belém em 2008.

Na Zona Norte, Pompéia cita o interesse de incorporadoras por terrenos próximos à rua Raimundo Pereira de Magalhães, em Pirituba, além da região de Santana e da Serra da Cantareira. Em relação ao preço de venda das unidades residenciais, o representante do Secovi-SP estima valorização na Freguesia do Ó e na região de Santana e Mandaqui.

No Centro de São Paulo, existe uma grande demanda de produtos para a classe média, segundo o diretor da Embraesp. "É possível construir produtos para a classe média e para o segmento popular no Centro, desde que as empresas consigam comprar terrenos por um valor justo. O custo do terreno é um pouco alto na região", diz Pompéia.

Segundo o presidente do Sindicato das Empresas de Compra Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana, o Centro oferece alternativas para a produção para a baixa renda, "desde que haja razoabilidade na aprovação das plantas e pequenas modificações pontuais no zoneamento". Crestana destaca a infra-estrutura de transporte da região. (AE)
26/01/2008
Imóvel Repórter