Demanda por escritórios aquece o mercado
DCI, Cynara Escobar, 28/abr
A alta demanda por escritórios de luxo para atender empresas de grande porte no mercado interno em expansão ou em processos de fusão e aquisição, além da instalação de grupos internacionais no País, está ampliando os negócios da Cyrela Commercial Properties, São Carlos Empreendimentos e Participações e Jones Lang LaSalle, que estimam até dobrar de tamanho por conta da valorização deste mercado. A avidez por escritórios tem feito com que boa parte dos novos metros quadrados seja entregue já totalmente locados.
É o caso do edifício JK 1455, empreendimento que está prestes a ser inaugurado pela Cyrela Commercial Properties (CCP) na Avenida Juscelino Kubitschek, na zona sul de São Paulo. Além de estar 100% locado, o aluguel médio do edifício é de R$ 100 por metro quadrado (m²). A Unilever já reservou três andares no edifício, que também terá como inquilino o grupo Libra e o fundo internacional Western Asset Management. "Estamos vendo um mercado muito aquecido. Só com os novos projetos que já anunciamos, a empresa irá dobrar de tamanho até 2012. Isso sem contar os que vêm por aí", afirma Dani Ajbeszyc, diretor de Relações com Investidores da CCP, que em 2007, alcançou R$ 90,3 milhões de receita em seu primeiro ano de operação.
Segundo ele, esta projeção vem da multiplicação dos projetos que a empresa mantém em construção e desenvolvimento pelo preço de locação de suas regiões. Atualmente, a empresa totaliza 103,6 mil m² em novas áreas, que podem gerar de seis a 11 novos projetos nos próximos quatro anos. De acordo com a empresa, as novas áreas vão ampliar a atuação no Rio de Janeiro.
Os projetos de incorporação devem continuar dando o tom da atuação da empresa, que nasceu da cisão de uma divisão da Cyrela Brazil Realty dedicada ao segmento de edifícios corporativos.
"Começamos desenvolver novos projetos, para atender a qualidade dos empreendimentos e conseguimos nos antecipar ao movimento de valorização dos imóveis. Por conta disso, hoje temos um portfólio de cinco prédios em uma região de destaque, nas avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek, em São Paulo", exalta o diretor.
A Avenida Brigadeiro Faria Lima, ligação entre as zonas oeste e sul de São Paulo, é atualmente o endereço mais caro da cidade no mercado de escritórios. De acordo com o balanço feito pela consultoria Colliers International, o valor médio do aluguel na região subiu 43% em 2007 e registrou R$ 130 por m².
Uma amostra deste aquecimento na região é a movimentação que ainda ocorre no Faria Lima Financial Center, entregue em 2003. "Teremos um contrato de 110 m² neste edifício e o Itaú BBA, que tem seis andares, está pegando mais dois", conta.
Valorização
Originada de um braço imobiliário da Lojas Americanas, a especialidade da São Carlos Empreendimentos e Participações é adquirir imóveis comerciais já disponíveis no mercado, alugá-los para empresas de primeira linha e ajustá-los em busca de valorização. Se em 2007, a empresa gastou R$ 250 milhões para realizar as aquisições e conseguiu elevar seu portfólio em 90%, este ano não será diferente. "Pretendemos alcançar pelo menos o mesmo patamar em aquisições este ano", afirma Rolando Mifano, presidente da empresa.
Além disso, a empresa conseguiu uma elevação média de 32% no aluguel do seu portfólio, que conta com 44 imóveis e tem valor de mercado estimado em R$ 1,6 bilhão. Com isso, alcançou R$ 100 milhões de receita, alta de 34% e conta atualmente com 110 locatários. "Geralmente, quando compramos um imóvel ele não está bem administrado. Sempre procuramos ter o controle total do empreendimento para poder fazer os ajustes necessários para que ele atinja o máximo de valorização", explica o empresário.
Embora não descarte novos projetos de incorporação, a empresa considera que há menos risco nas aquisições. "Um prédio pronto já tem locatários e é possível detectar os itens necessários ao fazer a compra. Já a incorporação é mais demorada, uma construção pode levar dois anos e o mercado pode mudar neste período", argumenta.
Este ano, a empresa entregou ao mercado seu primeiro projeto de incorporação, o Eldorado Business Tower, feito em parceria com a Gafisa. Antes da conclusão, o edifício já estava totalmente locado para empresas como a Odebrecht, Gerdau, Unibanco e o banco Pine.
"Por conta da boa gestão que fazemos em nossos empreendimentos, somos procurados pelas empresas que querem investir em um novo imóvel. A estratégia é saber antecipar o que o locatário quer antes dele pedir", teoriza o empresário, que cita a Odebrecht como um exemplo. "Eles são nossos inquilinos em um edifício no Rio de Janeiro e nos procuraram para alugar no Eldorado e alugaram vários andares", diz.
Crescimento
A assessoria a empresas que querem "mudar de casa" é a que mais cresce na operação brasileira da Jones Lang LaSalle, multinacional de consultoria imobiliária comercial e industrial, presente em mais de 50 países com faturamento anual de US$ 2 bilhões. Também chamada de soluções corporativas, a unidade integra gerenciamento de projetos com a representação do cliente na busca de um novo espaço.
"Essa área vem crescendo acima de 50% ao ano", diz Guilherme Soares, diretor de gerenciamento de projetos de obras da Jones Lang LaSalle, que geralmente atua em dupla com a gerente de representação de ocupantes, Mônica Lee. Recentemente, a área realocou um escritório da Adidas e de seu centro de distribuição.
A empresa define qual o melhor padrão de ocupação e de solução de investimento. "As empresas estão cada vez mais dinâmicas, e os escritórios, cada vez mais modernos, estão com mais capacidade de flexibilização", comenta o diretor, que atualmente, está com dois estudos para avaliar a reforma de um imóvel para um cliente na avenida Paulista.
Por conta da alta demanda por escritórios de alto padrão, a Cyrela Commercial Properties espera dobrar de tamanho até 2012. Já a São Carlos aposta em novas aquisições e Jones Lang La Salle vê alta em consultoria.
Médio padrão registra maior alta em 12 meses
Os edifícios de padrão médio, que são aqueles com metragens menores e desprovidos de itens de conforto, como garagem, também registraram alta dos aluguéis no mês de março, de acordo com o balanço mensal realizado pelo Grupo Hubert, de administração de imóveis e condomínios, em 2 mil imóveis na cidade de São Paulo.
Com a alta média de 2,09% em março, o aluguel comercial subiu 13,51% nas principais regiões da capital, nos últimos 12 meses.
De acordo com o estudo, a alta ganhou com folga da inflação em ambos os períodos, conforme o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M).
Para Hubert Gebara, diretor da empresa, o resultado refletiu em março a demanda crescente por escritórios de médio padrão nas principais regiões da cidade.
"Se consideramos o avanço médio de 13,51% em 12 meses, essa rentabilidade superou a média dos fundos de renda fixa no período", avalia.
Entre as quatro regiões pesquisadas, a da avenida Paulista manteve a liderança, com aumento de 2,54% sobre o mês anterior, seguida pela da Faria Lima (2,22%). Nas duas regiões, o índice foi o maior dos últimos 12 meses. Na região central, dividida em nova e velha, as altas foram de 2,09% e 1,91%.
sábado, 3 de maio de 2008
quinta-feira, 10 de abril de 2008
Luxos
O Globo Especial Morar Bem,
Luciana Calaza, 10/abr
Nada para fazer no fim de semana? Então ligue para o seu corretor de imóveis e informe-se sobre os lançamentos imobiliários na cidade. Há de ter um bom programa no estande de vendas de um eles:um show de um grande artista da MPB, uma degustação de pratos criados por um famoso chef, o lançamento da última coleção de uma joalheria ou um aventureiro passeio de balão. É assim, com pequenos luxos (gratuitos), que estão sendo lançados os empreendimentos no Rio de Janeiro os mais sofisticados, claro.
O showroom do Riserva Uno, projeto da RJZ/Cyrela na Barra, tem dois mil metros quadrados de área e dois apartamentos luxuosamente decorados de 290 e 550 metros quadrados, com preço médio de R$ 2 milhões. Ali foi montada a réplica de uma loja Louis Vuitton. Durante três dias, o espaço abrigou a coleção primavera-verão da grife, que ainda nem havia chegado à loja de Ipanema. Os possíveis compradores eram recebidos com iguarias de um bufe assinado pelo chef Danio Braga.
Num outro lançamento, o do Lês Residenc'es de Mônaco, também na Barra, RJZ/Cyrela e Brascan montaram uma exposição de jóias Cartier, com cem peças, dentro do apartamento decorado com 794 metros quadrados e preço de R$ 4 milhões sendo a primeira vez que a joalheria fez um showroom fora de suas lojas. Num outro dia, as construtoras convidaram potenciais compradores para assistir a um show da cantora Maria Rita, apresentado na sala do apartamento assinado pela arquiteta Débora Aguiar.
A idéia foi juntar duas marcas para atrair um público seleto. A divulgação tradicional tem resultado, mas atrai tanto o público alvo do empreendimento como quem não tem o perfil diz Augusto Ezagui, superintende da Brascan.
No lançamento dos primeiros condomínios da Península, um gigantesco complexo de entretenimento foi montado no local, na Barra. A programação reunia espetáculos musicais, rali automobilístico e exposição de motos, entre várias outras atividades de lazer. Recentemente, para vender os apartamentos dos condomínios Saint Barth e Saint Martin (o primeiro, com unidades de quatro suítes, a um preço médio de R$ 1,2 milhão, e o segundo, com duas, três ou quatro suítes, com preço médio de R$ 500 mil), A Brascan pensou alto na hora de levar o interessado em comprar um apartamento para conhecer as terras de um empreendimento: no lançamento do Santa Mônica Jardins Condominium Club, na Barra, o passeio era de balão. A ideia? Dar uma noção de como será a vista da janela no sétimo andar, por exemplo.
Unimos a vontade das pessoas de fazer um programa inusitado à chance de mostrar para o cliente a dimensão do empreendimento e a real noção de qual será a, vista que ele terá explica Ezagy
O vice-presidente da RJZ/Cyrda, Rogério Zylberstajn, explica que tudo isso é para levar o potencial cliente para conhecer os imóveis decorados.
Essa é a nossa ferramenta de venda mais importante. Quando os apartamentos decorados eram uma novidade, ficava fácil levar gente até eles. Agora, não é mais diz Zylberstajn, que aposta em públicos específicos de alto padrão promovendo eventos de golfe e leilões de cavalos durante os lançamentos.
Mas será que com tanta programação não há o risco de atrair gente que não está nem aí para imóveis? Como estamos vivendo um momento muito favorável à compra de imóveis, por causa de fatores como a estabilidade econômica, a abundância de crédito imobiliário e a queda dos juros dos financiamentos, é difícil dizer se vendemos muito por causa dos eventos ou do cenário econômico.
O fato é que não podemos deixar de oferecer esses mimos aos dentro do novo "bairro"planejado, as construtoras RJZ/Cyrela e Carvalho Hosken gastaram R$ 12 milhões na montagem do showroom Barra Experience. Ali estão seis apartamentos decorados por profissionais como Cristina Bezamat, Fernanda Marques e Débora Aguiar, além de versões reduzidas de áreas de lazer que farão parte do empreendimento restaurante, biblioteca, spa, sala de cinema e adega.
Cada canto é assinado por uma grife famosa: o Espaço Gourmet, por exemplo, :em pratos criados pela chef Flavia Quaresma; a adega, uma carta de vinhos elaborada por Danio Braga;o cinema é Armazém Digital;a academia é Reebok; e o spa é LOccitane. E, no evento de lançamento, todos esses profissionais participaram conta Ricardo Corrêa, diretor de marketing da Carvalho Hosken.
Além desses atrativos, a Península oferece aos interessados na compra de um imóvel um passeio de balsa pela Lagoa da Tijuca. Em outro bairro planejado pela RJZ/Cyrela e Carvalho Hosken, o Cidade Jardim, que tem 512 mil metros quadrados, os visitantes também podem fazer um passeio nesse caso, num carrinho elétrico de golfe.
Paga-se uma fortuna para ir a santuários ecológicos e conhecer ninhais e ver aves e manguezais. E temos tudo aqui, em pleno centro urbano da Barra. No caso da Península, ver. isso do espelho d'água é um espetáculo maravilhoso garante Corrêa.
Luciana Calaza, 10/abr
Nada para fazer no fim de semana? Então ligue para o seu corretor de imóveis e informe-se sobre os lançamentos imobiliários na cidade. Há de ter um bom programa no estande de vendas de um eles:um show de um grande artista da MPB, uma degustação de pratos criados por um famoso chef, o lançamento da última coleção de uma joalheria ou um aventureiro passeio de balão. É assim, com pequenos luxos (gratuitos), que estão sendo lançados os empreendimentos no Rio de Janeiro os mais sofisticados, claro.
O showroom do Riserva Uno, projeto da RJZ/Cyrela na Barra, tem dois mil metros quadrados de área e dois apartamentos luxuosamente decorados de 290 e 550 metros quadrados, com preço médio de R$ 2 milhões. Ali foi montada a réplica de uma loja Louis Vuitton. Durante três dias, o espaço abrigou a coleção primavera-verão da grife, que ainda nem havia chegado à loja de Ipanema. Os possíveis compradores eram recebidos com iguarias de um bufe assinado pelo chef Danio Braga.
Num outro lançamento, o do Lês Residenc'es de Mônaco, também na Barra, RJZ/Cyrela e Brascan montaram uma exposição de jóias Cartier, com cem peças, dentro do apartamento decorado com 794 metros quadrados e preço de R$ 4 milhões sendo a primeira vez que a joalheria fez um showroom fora de suas lojas. Num outro dia, as construtoras convidaram potenciais compradores para assistir a um show da cantora Maria Rita, apresentado na sala do apartamento assinado pela arquiteta Débora Aguiar.
A idéia foi juntar duas marcas para atrair um público seleto. A divulgação tradicional tem resultado, mas atrai tanto o público alvo do empreendimento como quem não tem o perfil diz Augusto Ezagui, superintende da Brascan.
No lançamento dos primeiros condomínios da Península, um gigantesco complexo de entretenimento foi montado no local, na Barra. A programação reunia espetáculos musicais, rali automobilístico e exposição de motos, entre várias outras atividades de lazer. Recentemente, para vender os apartamentos dos condomínios Saint Barth e Saint Martin (o primeiro, com unidades de quatro suítes, a um preço médio de R$ 1,2 milhão, e o segundo, com duas, três ou quatro suítes, com preço médio de R$ 500 mil), A Brascan pensou alto na hora de levar o interessado em comprar um apartamento para conhecer as terras de um empreendimento: no lançamento do Santa Mônica Jardins Condominium Club, na Barra, o passeio era de balão. A ideia? Dar uma noção de como será a vista da janela no sétimo andar, por exemplo.
Unimos a vontade das pessoas de fazer um programa inusitado à chance de mostrar para o cliente a dimensão do empreendimento e a real noção de qual será a, vista que ele terá explica Ezagy
O vice-presidente da RJZ/Cyrda, Rogério Zylberstajn, explica que tudo isso é para levar o potencial cliente para conhecer os imóveis decorados.
Essa é a nossa ferramenta de venda mais importante. Quando os apartamentos decorados eram uma novidade, ficava fácil levar gente até eles. Agora, não é mais diz Zylberstajn, que aposta em públicos específicos de alto padrão promovendo eventos de golfe e leilões de cavalos durante os lançamentos.
Mas será que com tanta programação não há o risco de atrair gente que não está nem aí para imóveis? Como estamos vivendo um momento muito favorável à compra de imóveis, por causa de fatores como a estabilidade econômica, a abundância de crédito imobiliário e a queda dos juros dos financiamentos, é difícil dizer se vendemos muito por causa dos eventos ou do cenário econômico.
O fato é que não podemos deixar de oferecer esses mimos aos dentro do novo "bairro"planejado, as construtoras RJZ/Cyrela e Carvalho Hosken gastaram R$ 12 milhões na montagem do showroom Barra Experience. Ali estão seis apartamentos decorados por profissionais como Cristina Bezamat, Fernanda Marques e Débora Aguiar, além de versões reduzidas de áreas de lazer que farão parte do empreendimento restaurante, biblioteca, spa, sala de cinema e adega.
Cada canto é assinado por uma grife famosa: o Espaço Gourmet, por exemplo, :em pratos criados pela chef Flavia Quaresma; a adega, uma carta de vinhos elaborada por Danio Braga;o cinema é Armazém Digital;a academia é Reebok; e o spa é LOccitane. E, no evento de lançamento, todos esses profissionais participaram conta Ricardo Corrêa, diretor de marketing da Carvalho Hosken.
Além desses atrativos, a Península oferece aos interessados na compra de um imóvel um passeio de balsa pela Lagoa da Tijuca. Em outro bairro planejado pela RJZ/Cyrela e Carvalho Hosken, o Cidade Jardim, que tem 512 mil metros quadrados, os visitantes também podem fazer um passeio nesse caso, num carrinho elétrico de golfe.
Paga-se uma fortuna para ir a santuários ecológicos e conhecer ninhais e ver aves e manguezais. E temos tudo aqui, em pleno centro urbano da Barra. No caso da Península, ver. isso do espelho d'água é um espetáculo maravilhoso garante Corrêa.
sexta-feira, 21 de março de 2008
Compromisso histórico da magistratura
Elias Mattar Assad
Quem advogou antes do advento da atual Constituição Federal (1988), pode recordar que os magistrados brasileiros tinham como regra o cumprimento rigoroso das leis processuais penais. Basta consultar a jurisprudência entre os anos de 1978/1988, mormente em decisões concessivas de "habeas corpus" para a constatação de que eram efetivamente assegurados, no processo penal brasileiro, os "direitos e garantias individuais" da CF anterior. Por paradoxal que possa parecer, após o advento da atual constituição ("cidadã"), a jurisprudência começou a retrogradar com o norte de sua "bússola" apontando mais para o odioso "AI n.º5" que para assegurar os novos "direitos funtamentais".
Como advogado e vivendo desde 1980 exclusivamente da minha ante-sala, posso lembrar aos mais novos que quando alguém era preso em flagrante delito ou mesmo preventivamente, da primeira análise do processo e com a constatação de que o acusado reunia os pressupostos objetivos e subjetivos para responder em liberdade, a fé no Judiciário como guardião da legalidade era tanta que quase dava para garantir para familiares do aprisionado que o "habeas corpus", ou "pedido de liberdade" seria atendido. Imperava a técnica sobre as vontades pessoais. Prisão, só com legalidade! Não tínhamos esse elenco maravilhoso de "direitos fundamentais" da atual CF, mas juízes com a noção exata de seu papel e de seus deveres para com a nação (norma violada = "expeça-se alvará de soltura").
Lamentavelmente para a cidadania, foi a partir desta CF que começamos ouvir algumas conversas e raciocínios estranhos nos corredores dos juízos e tribunais: "reunir o acusado os pressupostos objetivos e subjetivos, não impede prisão..."; "a prisão deve ser mantida como resposta para a sociedade abalada..."; "clamor público"; "receio de fuga"; "garantia de ordem pública ou social"; "superação de excesso de prazo"; "conjunto probatório recomenda..." entre outras expressões sistemáticamente enganadoras, apenas para tentar justificar imposições de vontades pessoais sobre o princípio da legalidade (determinações de pessoas e não da lei). "Devido processo legal" e "devido processo judicial" são coisas diversas. Neste, ter o réu seis filhos pode ser agravante se o juiz for favorável ao controle de natalidade! Lembremo-nos que as regras processuais e penais nasceram para limitar o poder. Abandonar o jurisdicionado à própria sorte faz o direito recuar ao tempo de Pilatos.
Em análise de rábula creio que o judiciário foi aceitando, sem questionar, a desculpa que os políticos brasileiros, no sucateamento da segurança pública e sistema penitenicário (nos últimos 30 anos), começaram a passar para a imprensa e opinião pública: "nós fazemos prisões! Quem liberta bandidos é o judiciário..." Ou seja, um jogo de cena apenas para eclipsar a criminosa omissão e transferir, no inconsciente coletivo, o compromisso de manter a segurança pública para os juízes. Assim, o povo continua votando neles...
Felizmente a magistratura nacional está retornado para a sua autêntica missão de guardiã do direito posto. O desembargador Miguel Kfouri Neto, Presidente da Associação dos Magistados do Paraná, acaba de devolver este "manto de chumbo" ao chefe do Executivo Estadual com um sonoro: "Porque non te Callas!"
Elias Mattar Assad
eliasmattarassad@yahoo.com.br
é presidente da Associação Brasileira dos Advogados Criminalistas.
Quem advogou antes do advento da atual Constituição Federal (1988), pode recordar que os magistrados brasileiros tinham como regra o cumprimento rigoroso das leis processuais penais. Basta consultar a jurisprudência entre os anos de 1978/1988, mormente em decisões concessivas de "habeas corpus" para a constatação de que eram efetivamente assegurados, no processo penal brasileiro, os "direitos e garantias individuais" da CF anterior. Por paradoxal que possa parecer, após o advento da atual constituição ("cidadã"), a jurisprudência começou a retrogradar com o norte de sua "bússola" apontando mais para o odioso "AI n.º5" que para assegurar os novos "direitos funtamentais".
Como advogado e vivendo desde 1980 exclusivamente da minha ante-sala, posso lembrar aos mais novos que quando alguém era preso em flagrante delito ou mesmo preventivamente, da primeira análise do processo e com a constatação de que o acusado reunia os pressupostos objetivos e subjetivos para responder em liberdade, a fé no Judiciário como guardião da legalidade era tanta que quase dava para garantir para familiares do aprisionado que o "habeas corpus", ou "pedido de liberdade" seria atendido. Imperava a técnica sobre as vontades pessoais. Prisão, só com legalidade! Não tínhamos esse elenco maravilhoso de "direitos fundamentais" da atual CF, mas juízes com a noção exata de seu papel e de seus deveres para com a nação (norma violada = "expeça-se alvará de soltura").
Lamentavelmente para a cidadania, foi a partir desta CF que começamos ouvir algumas conversas e raciocínios estranhos nos corredores dos juízos e tribunais: "reunir o acusado os pressupostos objetivos e subjetivos, não impede prisão..."; "a prisão deve ser mantida como resposta para a sociedade abalada..."; "clamor público"; "receio de fuga"; "garantia de ordem pública ou social"; "superação de excesso de prazo"; "conjunto probatório recomenda..." entre outras expressões sistemáticamente enganadoras, apenas para tentar justificar imposições de vontades pessoais sobre o princípio da legalidade (determinações de pessoas e não da lei). "Devido processo legal" e "devido processo judicial" são coisas diversas. Neste, ter o réu seis filhos pode ser agravante se o juiz for favorável ao controle de natalidade! Lembremo-nos que as regras processuais e penais nasceram para limitar o poder. Abandonar o jurisdicionado à própria sorte faz o direito recuar ao tempo de Pilatos.
Em análise de rábula creio que o judiciário foi aceitando, sem questionar, a desculpa que os políticos brasileiros, no sucateamento da segurança pública e sistema penitenicário (nos últimos 30 anos), começaram a passar para a imprensa e opinião pública: "nós fazemos prisões! Quem liberta bandidos é o judiciário..." Ou seja, um jogo de cena apenas para eclipsar a criminosa omissão e transferir, no inconsciente coletivo, o compromisso de manter a segurança pública para os juízes. Assim, o povo continua votando neles...
Felizmente a magistratura nacional está retornado para a sua autêntica missão de guardiã do direito posto. O desembargador Miguel Kfouri Neto, Presidente da Associação dos Magistados do Paraná, acaba de devolver este "manto de chumbo" ao chefe do Executivo Estadual com um sonoro: "Porque non te Callas!"
Elias Mattar Assad
eliasmattarassad@yahoo.com.br
é presidente da Associação Brasileira dos Advogados Criminalistas.
sábado, 15 de março de 2008
Compra de imóvel pode exigir uso de programa específico da Receita
Compra de imóvel pode exigir uso de programa específico da Receita
O Globo, 14/mar
Os contribuintes que fizeram transações com imóveis em 2007 precisam ficar atentos ao apresentar a declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física 2008. Um benefício concedido pelo governo em 2005 isentou do pagamento de IR sobre ganhos de capital o contribuinte que vende um imóvel residencial e compra outro em até 180 dias. Mesmo assim, esse benefício precisa ser informado ao Fisco na hora de acertar as contas com o Leão.
Segundo o supervisor nacional do IR, Joaquim Adir, o contribuinte precisa baixar o aplicativo "Ganhos de Capital Programa de Apuração do Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital" no site da Receita. Nele, são preenchidos os dados do imóvel para comprovar a isenção. Os dados gerados pelo programa devem ser importados na declaração do IR.
Mas o contribuinte só pode usar esse instrumento a cada cinco anos. A isenção vale mesmo que se tenha mais de um imóvel, sendo que não há limite em relação ao valor do bem.
Se a pessoa física não se beneficiar da medida, precisará informar operações de compra e venda de imóveis à Receita usando o mesmo programa, que permite imprimir o Darf para pagar o IR devido. Depois, os dados do programa deverão ser importados para a declaração do IR.
O tributarista Ilan Gorin lembra, no entanto, que, se a compra do segundo bem for fechada antes da venda do primeiro, perde-se a isenção: A regra não permite que a pessoa física se programe. Ela tem que ficar sem casa antes de poder utilizar a isenção.
Mesmo que não precise recolher imposto, na maioria dos casos, a compra de um imóvel torna o contribuinte um declarante obrigatório. A posse de bem imóvel de valor igual ou superior a R$ 80 mil é uma das condições que obrigam o contribuinte a declarar.
Para isso, é necessário ter a escritura e informar, na ficha bens e direitos, o endereço e características do imóvel, nome e CPF do vendedor e condições da compra explica Cleber Busch, consultor da IOB.
Quem pagou financiado deve informar apenas o valor efetivamente pago em 2007, ou seja, parcela paga à vista, inclusive com FGTS e as mensalidades pagas até 31 de dezembro.
Não importa se o imóvel custou na escritura R$ 150 mil, porque se o contribuinte desembolsou R$ 50 mil por ele, é este valor que deve ser informado explica o consultor.
A dívida do financiamento não precisa ser declarada, mas é importante citar os recursos sacados do FGTS (como rendimentos isentos e não tributáveis) e doações ou empréstimos usados na compra.
O Globo, 14/mar
Os contribuintes que fizeram transações com imóveis em 2007 precisam ficar atentos ao apresentar a declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física 2008. Um benefício concedido pelo governo em 2005 isentou do pagamento de IR sobre ganhos de capital o contribuinte que vende um imóvel residencial e compra outro em até 180 dias. Mesmo assim, esse benefício precisa ser informado ao Fisco na hora de acertar as contas com o Leão.
Segundo o supervisor nacional do IR, Joaquim Adir, o contribuinte precisa baixar o aplicativo "Ganhos de Capital Programa de Apuração do Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital" no site da Receita. Nele, são preenchidos os dados do imóvel para comprovar a isenção. Os dados gerados pelo programa devem ser importados na declaração do IR.
Mas o contribuinte só pode usar esse instrumento a cada cinco anos. A isenção vale mesmo que se tenha mais de um imóvel, sendo que não há limite em relação ao valor do bem.
Se a pessoa física não se beneficiar da medida, precisará informar operações de compra e venda de imóveis à Receita usando o mesmo programa, que permite imprimir o Darf para pagar o IR devido. Depois, os dados do programa deverão ser importados para a declaração do IR.
O tributarista Ilan Gorin lembra, no entanto, que, se a compra do segundo bem for fechada antes da venda do primeiro, perde-se a isenção: A regra não permite que a pessoa física se programe. Ela tem que ficar sem casa antes de poder utilizar a isenção.
Mesmo que não precise recolher imposto, na maioria dos casos, a compra de um imóvel torna o contribuinte um declarante obrigatório. A posse de bem imóvel de valor igual ou superior a R$ 80 mil é uma das condições que obrigam o contribuinte a declarar.
Para isso, é necessário ter a escritura e informar, na ficha bens e direitos, o endereço e características do imóvel, nome e CPF do vendedor e condições da compra explica Cleber Busch, consultor da IOB.
Quem pagou financiado deve informar apenas o valor efetivamente pago em 2007, ou seja, parcela paga à vista, inclusive com FGTS e as mensalidades pagas até 31 de dezembro.
Não importa se o imóvel custou na escritura R$ 150 mil, porque se o contribuinte desembolsou R$ 50 mil por ele, é este valor que deve ser informado explica o consultor.
A dívida do financiamento não precisa ser declarada, mas é importante citar os recursos sacados do FGTS (como rendimentos isentos e não tributáveis) e doações ou empréstimos usados na compra.
quarta-feira, 23 de janeiro de 2008
Sam Zell aposta no Brasil
Dançando sobre túmulos | 31.05.2007
Sam Zell, o megainvestidor americano, fez fortuna apostando em setores que a maioria dos empresários desprezava. Agora está de olho nos imóveis brasileiros
Landov Sam Zell: dono de 200 000 apartamentos nos Estados UnidosPublicidadePor Giuliana NapolitanoEXAME
O bilionário americano Sam Zell, de 65 anos, reuniu oito amigos e fez uma viagem pelo Brasil no fim do ano passado. Os integrantes do grupo, devidamente equipados com roupas de couro, capacetes e óculos, saíram com suas motos de Angra dos Reis, no Rio de Janeiro, passaram por Paraty e Petrópolis, até chegar à cidade mineira de Ouro Preto. Poderia ser um grupo de americanos interessados apenas nas praias e na arquitetura barroca do país. Engano. A viagem de moto dos nove amigos -- autobatizados de Zell's Angels, em referência ao lendário grupo de motociclistas da Califórnia -- aconteceu semanas antes de Zell concretizar uma série de aquisições que criaram a BR Malls, a maior empresa brasileira de shopping centers, controlada por ele e pelo fundo brasileiro de private equity GP. Em menos de dois anos, Zell, nome que é sinônimo de mercado imobiliário nos Estados Unidos, já investiu 300 milhões de dólares no Brasil. A BR Malls foi a última tacada de uma série iniciada em 2005, com investimento na construtora Gafisa. Um ano depois, Zell voltou à carga com a criação da Bracor, empresa de investimentos imobiliários. "O Brasil é um dos mercados com a melhor relação risco-retorno do mundo", disse Zell em entrevista a EXAME (leia mais na pág. 32). "Vejo espaço para ampliar meus investimentos no país e para mantê-los por um prazo longo."
Zell espera repetir no Brasil os resultados impressionantes conseguidos no México no começo desta década. Apenas com investimentos na construtora mexicana Homex, ele obteve lucro de mais de 1 000% em cinco anos. Seja no Brasil, no México, nos Estados Unidos, seja na China, Zell sempre mantém o mesmo padrão: a obsessão por ser o maior do mercado e por impor seu estilo pessoal a cada negociação comercial. "Sam Zell é único porque ele consegue antecipar tendências de mercado e só pensa em ganhar, em ser o melhor. Nunca o vi pensando em como se proteger para perder menos dinheiro", disse a EXAME Terry Diamond, sócio da gestora de fundos de hedge e de private equity Talon Management e parceiro comercial de Zell há 35 anos. "Essa ambição explica boa parte de seu sucesso." Dono de uma fortuna pessoal de 5 bilhões de dólares, cifra que o coloca na 158a posição do ranking dos mais ricos do mundo da revista americana Forbes, Zell ergueu, do zero, um império imobiliário que inclui 200 000 apartamentos nos Estados Unidos e dezenas de investimentos em países da América Latina, da Ásia e da Europa. No início deste ano, protagonizou o maior negócio do mercado imobiliário global. Vendeu uma de suas principais empresas, a Equity Office Properties, dona de 120 milhões de metros quadrados em prédios comerciais nos Estados Unidos, área quase quatro vezes superior à soma de todos os escritórios de Manhattan. O negócio com o fundo de capital de risco Blackstone foi fechado pela fábula de 39 bilhões de dólares, quantia similar ao valor de mercado do Yahoo!
Zell formou-se em direito na Universidade de Michigan e chegou a trabalhar num escritório de advocacia, mas o emprego não durou uma semana. Pediu demissão para dedicar-se em tempo integral a um negócio que havia começado nos intervalos das aulas na faculdade com um colega: o de comprar e reformar os degradados imóveis que ficavam próximos ao campus para alugá-los a estudantes. "Deu certo e decidimos continuar nesse setor", diz Zell. Não foi uma decisão trivial. Na década de 70, o mercado imobiliário americano passava por um período de recessão. Zell, no entanto, via na crise uma oportunidade de comprar bons ativos por um preço baixíssimo -- e realizar os lucros quando o cenário melhorasse. Foi assim que comprou dezenas, depois centenas e, por fim, milhares de imóveis residenciais e comerciais nos Estados Unidos. Parte dos ganhos era fruto da valorização dos imóveis gerada pelas reformas que ele fazia. Outra parte deveu-se ao aumento generalizado de preços ocorrido quando o mercado americano saiu da recessão.
Nenhum outro empresário americano seguiu a mesma estratégia na época -- ao menos não de forma tão agressiva. Por isso, quando o nicho explorado por Zell e seu sócio mostrou-se promissor, os dois praticamente dominaram os lucros do mercado. Em pouco mais de 15 anos, Zell já havia construído uma fortuna pessoal de 200 milhões de dólares, um feito impressionante, dado que ele partiu do zero. Em 1986, apareceu pela primeira vez entre os 400 americanos mais ricos no ranking elaborado pela revista Forbes. Quando os sinais de seu sucesso no mercado imobiliário ficaram evidentes, Zell decidiu diversificar seu portfólio. "Vi que a concorrência estava aumentando e resolvi experimentar outros negócios", declarou a EXAME. Não havia um setor específico sob sua mira. Ele investiu em empresas de energia e telecomunicações, seguradoras, estações de rádio e até no time de basquete Chicago Bulls e no de beisebol Chicago White Sox, ambos de sua cidade natal. Olhando a maioria desses investimentos de perto, porém, vê-se que há, sim, um ponto em comum entre eles: a determinação de Sam Zell de comprar ativos que considera subavaliados. No momento em que faz seus investimentos, no entanto, quase nunca recebe apoio unânime entre os analistas de mercado. Sua recente incursão no setor de mídia, por exemplo, foi cercada de controvérsia -- ele liderou a compra do controle do grupo Tribune, que publica os jornais Chicago Tribune e Los Angeles Times, por 13 bilhões de dólares, no início deste ano. Zell vê oportunidades de crescimento num setor considerado maduro pela maioria dos analistas de mercado. O tempo dirá se, mais uma vez, ele está com a razão.
Quem é Sam Zell
Conheça o bilionário americano que investe no mercado imobiliário brasileiro
Idade 65
Família Três filhos, casado, dois divórcios
Fortuna pessoal
5 bilhões de dólares
Formação
Direito na Universidade de Michigan
Como começou
Na faculdade,reformando moradias estudantis para alugar
Maior negócio
Vendeu uma de suas empr esas,a Equity Office,por 39 bilhões de dólares — recorde mundial para o setor
Investimentos no Brasil
Participações na Gafisa,na BR Malls e na Br acor
Negócios fora do setor imobiliário
Empresas de energia elétrica, telecomunicações,mídia,e stações de rádio e time s de beisebol e basquete, como o Chicago Bulls
Hobby
Seu clube de mot ociclistas,o Zell’s Angels
Esse estilo de fazer negócios rendeu a Zell uma coleção de apelidos, como "oportunista profissional" e -- o mais famoso -- gravedancer, algo como dançarino de túmulos. Ele próprio sempre fez questão de alimentar essa imagem. Gravedancer, por exemplo, foi o título de um artigo sobre o mercado imobiliário escrito por Zell no início dos anos 70. "Achei que o termo descrevia bem minha atividade", disse ele. Outra imagem que Zell cultivou com carinho foi a de empresário informal e descontraído. Nessa seara, seu guarda-roupa é seu cartão de visita. "Quando o vi pela primeira vez, ele usava uniforme de ginástica e corrente de ouro", diz James Harper, vice-presidente executivo do Continental Bank of Chicago. Zell também é famoso por enviar a amigos e empresários presentes de Natal pouco convencionais que manda confeccionar. Wilson Amaral, presidente da Gafisa, construtora que recebeu um aporte de 55 milhões de dólares de Zell, ganhou um desses no ano passado. Era uma caixa de metal feita com engrenagens complicadas e um texto bem-humorado que trazia críticas à burocracia gerada pelas exigências da lei societária americana Sarbanes-Oxley. "É interessante como ele consegue antecipar meses antes, quando começa a pensar nos presentes, quais temas serão importantes em dezembro", diz Amaral. "É algo simples, mas mostra sua perspicácia como homem de negócios."
Notícias do Mercado Imobiliário
Sam Zell aumenta suas apostas no Brasil
Especial - São Paulo - Raquel Balarin e Carolina Mandl
Sempre se espera que alguém com uma fortuna de US$ 2,4 bilhões seja distante, avesso à imprensa, de humor contido. Mas Samuel Zell é surpreendente. A começar por sua maneira de se vestir. Esqueça o tradicional terno e gravata. Na semana passada, ele visitou empresários brasileiros vestido com jeans, camisa branca, paletó bege e um boné laranja. Isto mesmo. Um boné com as iniciais de seu império, o Equity Group.
Aos 65 anos, Sam Zell é o maior investidor imobiliário dos EUA e o 112º homem mais rico do mundo. Suas empresas são donas de nada menos que 225 mil apartamentos e de 120 milhões de metros quadrados de escritórios. E agora este filho de judeus poloneses, que vive em Chicago, colocou o Brasil no foco das atenções. A ponto de considerar o país "um dos mercados mais interessantes do mundo".
Sem ninguém perceber, Zell colocou seu pé no Brasil há alguns anos, quando o fundo americano de private equity Acon adquiriu o controle da rede de supermercados G. Barbosa, no Nordeste. O nome do megainvestidor não aparece em nenhum lugar. Mas é ele o acionista majoritário da rede. No ano passado, nova investida. Adquiriu 32% da incorporadora imobiliária Gafisa, inaugurando seus investimentos nesse setor no Brasil. Pagou US$ 55 milhões (R$ 135 milhões). Meses depois, reduziu a participação a 27,7% e apenas com essa venda recuperou tudo o que aplicou. Hoje, a fatia que detém na Gafisa vale R$ 670 milhões.
Ainda este mês, Zell deve anunciar um novo investimento no país, por meio da Bracor, empresa que ele criou no Brasil. Diz apenas que é um imóvel que será depois alugado a uma empresa.
O Brasil é sua grande aposta depois do México, onde entrou em 2002 ao comprar uma participação da Homex por US$ 32 milhões. No fim do ano passado, essa participação valia US$ 350 milhões. A investida na América Latina é uma forma de compensar em parte os resultados não tão animadores de duas de suas empresas nos Estados Unidos, a Equity Residential e a Equity Office Properties Trust.
Enquanto come com voracidade uma massa e toma uma taça de vinho, Zell diz que não vê uma bolha imobiliária prestes a explodir nos EUA. Para ele, parte da alta dos imóveis nos últimos anos se deve a uma mudança no perfil da população: o aumento de imigrantes e a opção de as pessoas se casarem mais tarde, o que cria uma demanda de solteiros por casas.
Zell começou a investir em imóveis há mais de 40 anos, quando ainda era estudante de direito na Universidade de Michigan. Enxergou nos apartamentos degradados oportunidade para fazer dinheiro. Anos depois, ganharia o apelido de "Gravedancer" (dançarino das covas), por sua habilidade em comprar ativos que os outros consideravam mortos. Entre 2002 e 2004, adquiriu bônus de empresas em dificuldades, com a perspectiva de se tornar sócio em uma reestruturação de dívidas. Bingo!
Fora dos EUA, costuma fazer negócios em parceria com sócios locais. Sempre tem um contato cara-a-cara antes de fechar um acordo. Orgulha-se de ser uma das pessoas mais viajadas do mundo. "Facilita o fato de ter meu próprio avião, com cama." Nas férias, gosta de esquiar e de andar de moto com seu grupo, o Zell's Angels. Esse Sam Zell é mesmo surpreendente.
Investidor elogia Lula, mas diz que falta projeto para financiar casas populares
A seguir, os principais trechos da entrevista concedida pelo megainvestidor imobiliário Samuel Zell, no restaurante do hotel Fasano, minutos depois da vitória do Brasil sobre Gana. Ele acabara de chegar de Aracaju, onde fora visitar fornecedores, clientes e acionistas da rede de supermercados G. Barbosa. Viajou em seu avião particular e concedeu a entrevista enquanto comia uma massa - sua primeira refeição do dia.
Valor: O senhor tem dito que considera o Brasil o melhor lugar para se investir em imóveis. Por quê?
Samuel Zell: Em primeiro lugar, porque o Brasil já elegeu seu candidato de esquerda. E nós gostamos dele. Na Venezuela, não gostamos. Além disso, acreditamos que esse país tem grandes perspectivas de crescimento e está mostrando disciplina para controlar a inflação. Por fim, investimentos onde há possibilidade de retorno do capital. Em outras partes do mundo não encontramos o nível de atratividade que vemos no Brasil.
Valor: Mas o país não vem apresentando o mesmo crescimento dos outros BRICs (sigla para Brasil, Rússia, Índia e China). O senhor crê que o Brasil crescerá mais rápido?
Zell: O Brasil já cresce razoavelmente rápido. A China está obviamente crescendo mais rápido, e eu não acho que o Brasil terá o ritmo de expansão que vemos na China. Mas eu não creio que as taxas da China sejam necessariamente indicativas de retorno para o investidor.
Valor: Por causa dos riscos?
Zell: Não. Porque o governo chinês é autoritário. Se ele decide que vai dobrar o espaço de escritórios, ele faz isso. É muito diferente numa economia como a do Brasil, que responde à demanda. Por isso achamos aqui mais interessante, o que não quer dizer que não investiremos na China. Já tivemos e faremos investimentos lá. Mas agora achamos o Brasil um dos mercados mais interessantes do mundo.
Valor: Seus fundos procuram dar um retorno de 20% ao ano, em dólar. O setor imobiliário tem como oferecer essa rentabilidade?
Zell: Tem. Tudo é uma questão de risco e retorno. A resposta é que o risco está aqui, como o retorno também. Podemos estar errados, mas estamos nesse setor há muito tempo. Tentamos sempre identificar uma relação risco/retorno atrativa. E o Brasil se enquadra nessa definição.
Valor: O Brasil de hoje se equipara ao México de quando a Equity investiu na Homex (2002)?
Zell: Quando investimos na Homex, acreditávamos que a economia deles estava convergindo com a dos EUA. Agora, o Brasil está seguindo o México - está dois ou três anos atrás do México em termos de transparência, investment grade etc. Se tornar investment grade foi excelente para eles, também o será para o Brasil. Acreditamos que o país terá controle da inflação e tudo mais que torna o investimento mais seguro.
Valor: As recentes turbulências no mercado financeiro têm afetado suas decisões de investimento?
Zell: Nunca teríamos investido em um país em desenvolvimento se não tivéssemos antecipado que haveria períodos de turbulência. E vemos esses períodos como oportunidade. Temos uma confiança de longo prazo no Brasil e no México. Por isso estamos perfeitamente felizes ao tirar proveito da insegurança alheia.
Valor: Fora do Brasil, Tishman Speyer e Hines investem em ativos comerciais. Aqui, na área residencial. O senhor também começou pelo residencial. Por quê?
Zell: Porque o residencial é relativamente fácil de ser compreendido. E se trata de uma necessidade básica. Quando a economia melhora, as pessoas primeiro pensam em comprar uma casa. Escritórios e varejo vêm depois, no que chamo de processo evolutivo. Apesar disso, no México, primeiro investi no industrial. Tudo depende das oportunidades.
Valor: No Brasil, depois de Gafisa, vocês vão partir para investimentos industriais com a Bracor?
Zell: Sim, Bracor é o nosso próximo passo. É uma oportunidade para tirarmos vantagem de um mercado bastante forte, mas ineficiente e que não tem financiamento disponível. Nosso objetivo é criar uma metodologia eficiente para o setor industrial.
Valor: O senhor se refere aos projetos "build to suit" (em que uma fábrica é construída sob encomenda e depois alugada pela indústria)?
Zell: Sim. A maior parte das empresas estrangeiras se confronta com esse problema no Brasil. Elas não têm outra opção a não ser comprar o imóvel. Nosso objetivo é dar a elas uma opção de não usar seu próprio capital. E isso vale para brasileiras ou estrangeiras. Nosso foco são indústrias e escritórios que sejam ocupados por um só inquilino.
Valor: A Homex, no México, é voltada para o público de baixa renda. A Gafisa, no Brasil, para as classes média e alta. Isso pode mudar?
Zell: Não, porque a Gafisa é boa no que está fazendo. A demanda por casas de classe média é bastante alta, e eles têm uma boa reputação, criam bons produtos. O nome do jogo é: deixe isso assim. Muitas pessoas no Brasil adorariam morar numa casa da Gafisa.
Valor: Mas não há uma oportunidade de negócio em casas para a baixa renda?
Zell: No México, o que fez esse tipo de habitação ser tão bem-sucedido é que o governo criou uma metodologia própria para isso: 5% da renda de cada trabalhador vai para um fundo que financia o sistema. Isso cria a oportunidade para as pessoas de baixa renda comprarem casas. No momento, o Brasil não tem esse tipo de programa. Mas a demanda existe. O nosso objetivo é encontrar como financiá-la. Não se pode entrar nesse mercado sem uma metodologia que funcione. E isso significa que não há casas populares sem financiamento.
Valor: A taxa de juro no Brasil ainda é muito alta.
Zell: Mas elas já caíram. No México, há dez anos, você diria o mesmo. Alta taxa de juros, alta inflação e tudo mais. Mas ambos os países foram bem-sucedidos nessa redução. Você não pode ter casas para a baixa renda num cenário inflacionário. Mas se você ataca a inflação, as coisas ficam mais balanceadas. E o juro para esse tipo de habitação no México não é nem um pouco baixo. A taxa da Homex é de 12% a 14% por ano. O que funciona no México não é se ela é barata, mas sua disponibilidade. A lógica é que se há crédito disponível, as pessoas têm como financiar a compra.
Valor: A legislação brasileira é suficiente para proteger o investidor imobiliário? Até pouco tempo, a Justiça protegia o mutuário, mesmo inadimplente.
Zell: Mas isso já sofreu algumas mudanças. Você não pode ter nenhum financiamento se não tiver um sistema de cobrança efetivo. Francamente, o entusiasmo para as pessoas pagarem seus empréstimos é afetado pela possibilidade de elas perderem a casa.
Valor: A Equity está interessada na área de crédito imobiliário?
Zell: Estamos interessados em tudo o que estiver relacionado ao setor imobiliário. No México, temos uma companhia hipotecária. Já nos acusaram de sermos oportunistas profissionais, e eu concordo. Todo país precisa de investidores profissionais.
Valor: O senhor está preocupado com as eleições presidenciais?
Zell: Não. Lula fez um bom trabalho. Se perder, será para alguém que talvez se interesse mais em proteger a economia.
Valor: O senhor tem investimentos na Venezuela, onde o cenário é mais complicado...
Zell: ...desafiador, eu diria. Não faremos mais investimentos lá. Para o investidor estrangeiro, tudo é questão de previsibilidade. Infelizmente hoje na Venezuela o cenário para os estrangeiros não é bom. E há inúmeras oportunidades no mundo inteiro.
Valor: Alguns analistas dizem que Lula poderá se tornar populista num segundo mandato. O senhor teme esse cenário?
Zell: Não. Não sou um político, mas gostaria de acreditar que o Lula fez o que fez no primeiro mandato porque acha que isso é o certo. Não porque ele acha que esse é um expediente político.
Valor: Além de imóveis, que setores atraem o Equity no Brasil ?
Zell: Temos há cerca de quatro anos participação majoritária na rede varejista G. Barbosa, no Nordeste. Buscamos outros investimentos, mas ainda não sei em que área. Nos EUA, temos até distribuição de energia. Cerca de 35% dos meus negócios estão na área imobiliária e 65%, fora dela.
Valor: O sr. fez algum tipo de hedge quando investiu na Gafisa?
Zell: Investi em reais. Se você acredita que o Brasil se tornará investment grade e terá disciplina econômica, aposta no país. Não é possível proteger seu risco num investimento estrangeiro. Quando o horizonte é de três meses, até pode ser. Quando é de dez anos, não há meio econômico que justifique a proteção.
Valor: A compra de Gafisa foi feita em parceria com a GP. Vocês serão parceiros em outros negócios?
Zell: Não acredito. O GP é um grupo excelente. Fizeram ótimos negócios. Mas não creio que eles têm um compromisso de longo prazo com o Brasil como nós. Principalmente porque eles já estão aqui, já têm investimentos aqui. Querem diversificar, enquanto nós queremos construir uma posição no país. Nossos objetivos não são os mesmos. Queremos exposição ao Brasil.
Valor: O sr. espera o estouro da bolha imobiliária dos EUA?
Zell: O mercado imobiliário americano é muito forte. Os retornos são quase baixos, mas ainda há liquidez. Isso é uma proteção contra qualquer estouro de bolha. Houve muita especulação em mercados como Miami e Las Vegas. Mas não vejo isso no resto do país. (C.M. e R.B.)
Fonte: Valor Econômico
Especial - São Paulo - Raquel Balarin e Carolina Mandl
Sempre se espera que alguém com uma fortuna de US$ 2,4 bilhões seja distante, avesso à imprensa, de humor contido. Mas Samuel Zell é surpreendente. A começar por sua maneira de se vestir. Esqueça o tradicional terno e gravata. Na semana passada, ele visitou empresários brasileiros vestido com jeans, camisa branca, paletó bege e um boné laranja. Isto mesmo. Um boné com as iniciais de seu império, o Equity Group.
Aos 65 anos, Sam Zell é o maior investidor imobiliário dos EUA e o 112º homem mais rico do mundo. Suas empresas são donas de nada menos que 225 mil apartamentos e de 120 milhões de metros quadrados de escritórios. E agora este filho de judeus poloneses, que vive em Chicago, colocou o Brasil no foco das atenções. A ponto de considerar o país "um dos mercados mais interessantes do mundo".
Sem ninguém perceber, Zell colocou seu pé no Brasil há alguns anos, quando o fundo americano de private equity Acon adquiriu o controle da rede de supermercados G. Barbosa, no Nordeste. O nome do megainvestidor não aparece em nenhum lugar. Mas é ele o acionista majoritário da rede. No ano passado, nova investida. Adquiriu 32% da incorporadora imobiliária Gafisa, inaugurando seus investimentos nesse setor no Brasil. Pagou US$ 55 milhões (R$ 135 milhões). Meses depois, reduziu a participação a 27,7% e apenas com essa venda recuperou tudo o que aplicou. Hoje, a fatia que detém na Gafisa vale R$ 670 milhões.
Ainda este mês, Zell deve anunciar um novo investimento no país, por meio da Bracor, empresa que ele criou no Brasil. Diz apenas que é um imóvel que será depois alugado a uma empresa.
O Brasil é sua grande aposta depois do México, onde entrou em 2002 ao comprar uma participação da Homex por US$ 32 milhões. No fim do ano passado, essa participação valia US$ 350 milhões. A investida na América Latina é uma forma de compensar em parte os resultados não tão animadores de duas de suas empresas nos Estados Unidos, a Equity Residential e a Equity Office Properties Trust.
Enquanto come com voracidade uma massa e toma uma taça de vinho, Zell diz que não vê uma bolha imobiliária prestes a explodir nos EUA. Para ele, parte da alta dos imóveis nos últimos anos se deve a uma mudança no perfil da população: o aumento de imigrantes e a opção de as pessoas se casarem mais tarde, o que cria uma demanda de solteiros por casas.
Zell começou a investir em imóveis há mais de 40 anos, quando ainda era estudante de direito na Universidade de Michigan. Enxergou nos apartamentos degradados oportunidade para fazer dinheiro. Anos depois, ganharia o apelido de "Gravedancer" (dançarino das covas), por sua habilidade em comprar ativos que os outros consideravam mortos. Entre 2002 e 2004, adquiriu bônus de empresas em dificuldades, com a perspectiva de se tornar sócio em uma reestruturação de dívidas. Bingo!
Fora dos EUA, costuma fazer negócios em parceria com sócios locais. Sempre tem um contato cara-a-cara antes de fechar um acordo. Orgulha-se de ser uma das pessoas mais viajadas do mundo. "Facilita o fato de ter meu próprio avião, com cama." Nas férias, gosta de esquiar e de andar de moto com seu grupo, o Zell's Angels. Esse Sam Zell é mesmo surpreendente.
Investidor elogia Lula, mas diz que falta projeto para financiar casas populares
A seguir, os principais trechos da entrevista concedida pelo megainvestidor imobiliário Samuel Zell, no restaurante do hotel Fasano, minutos depois da vitória do Brasil sobre Gana. Ele acabara de chegar de Aracaju, onde fora visitar fornecedores, clientes e acionistas da rede de supermercados G. Barbosa. Viajou em seu avião particular e concedeu a entrevista enquanto comia uma massa - sua primeira refeição do dia.
Valor: O senhor tem dito que considera o Brasil o melhor lugar para se investir em imóveis. Por quê?
Samuel Zell: Em primeiro lugar, porque o Brasil já elegeu seu candidato de esquerda. E nós gostamos dele. Na Venezuela, não gostamos. Além disso, acreditamos que esse país tem grandes perspectivas de crescimento e está mostrando disciplina para controlar a inflação. Por fim, investimentos onde há possibilidade de retorno do capital. Em outras partes do mundo não encontramos o nível de atratividade que vemos no Brasil.
Valor: Mas o país não vem apresentando o mesmo crescimento dos outros BRICs (sigla para Brasil, Rússia, Índia e China). O senhor crê que o Brasil crescerá mais rápido?
Zell: O Brasil já cresce razoavelmente rápido. A China está obviamente crescendo mais rápido, e eu não acho que o Brasil terá o ritmo de expansão que vemos na China. Mas eu não creio que as taxas da China sejam necessariamente indicativas de retorno para o investidor.
Valor: Por causa dos riscos?
Zell: Não. Porque o governo chinês é autoritário. Se ele decide que vai dobrar o espaço de escritórios, ele faz isso. É muito diferente numa economia como a do Brasil, que responde à demanda. Por isso achamos aqui mais interessante, o que não quer dizer que não investiremos na China. Já tivemos e faremos investimentos lá. Mas agora achamos o Brasil um dos mercados mais interessantes do mundo.
Valor: Seus fundos procuram dar um retorno de 20% ao ano, em dólar. O setor imobiliário tem como oferecer essa rentabilidade?
Zell: Tem. Tudo é uma questão de risco e retorno. A resposta é que o risco está aqui, como o retorno também. Podemos estar errados, mas estamos nesse setor há muito tempo. Tentamos sempre identificar uma relação risco/retorno atrativa. E o Brasil se enquadra nessa definição.
Valor: O Brasil de hoje se equipara ao México de quando a Equity investiu na Homex (2002)?
Zell: Quando investimos na Homex, acreditávamos que a economia deles estava convergindo com a dos EUA. Agora, o Brasil está seguindo o México - está dois ou três anos atrás do México em termos de transparência, investment grade etc. Se tornar investment grade foi excelente para eles, também o será para o Brasil. Acreditamos que o país terá controle da inflação e tudo mais que torna o investimento mais seguro.
Valor: As recentes turbulências no mercado financeiro têm afetado suas decisões de investimento?
Zell: Nunca teríamos investido em um país em desenvolvimento se não tivéssemos antecipado que haveria períodos de turbulência. E vemos esses períodos como oportunidade. Temos uma confiança de longo prazo no Brasil e no México. Por isso estamos perfeitamente felizes ao tirar proveito da insegurança alheia.
Valor: Fora do Brasil, Tishman Speyer e Hines investem em ativos comerciais. Aqui, na área residencial. O senhor também começou pelo residencial. Por quê?
Zell: Porque o residencial é relativamente fácil de ser compreendido. E se trata de uma necessidade básica. Quando a economia melhora, as pessoas primeiro pensam em comprar uma casa. Escritórios e varejo vêm depois, no que chamo de processo evolutivo. Apesar disso, no México, primeiro investi no industrial. Tudo depende das oportunidades.
Valor: No Brasil, depois de Gafisa, vocês vão partir para investimentos industriais com a Bracor?
Zell: Sim, Bracor é o nosso próximo passo. É uma oportunidade para tirarmos vantagem de um mercado bastante forte, mas ineficiente e que não tem financiamento disponível. Nosso objetivo é criar uma metodologia eficiente para o setor industrial.
Valor: O senhor se refere aos projetos "build to suit" (em que uma fábrica é construída sob encomenda e depois alugada pela indústria)?
Zell: Sim. A maior parte das empresas estrangeiras se confronta com esse problema no Brasil. Elas não têm outra opção a não ser comprar o imóvel. Nosso objetivo é dar a elas uma opção de não usar seu próprio capital. E isso vale para brasileiras ou estrangeiras. Nosso foco são indústrias e escritórios que sejam ocupados por um só inquilino.
Valor: A Homex, no México, é voltada para o público de baixa renda. A Gafisa, no Brasil, para as classes média e alta. Isso pode mudar?
Zell: Não, porque a Gafisa é boa no que está fazendo. A demanda por casas de classe média é bastante alta, e eles têm uma boa reputação, criam bons produtos. O nome do jogo é: deixe isso assim. Muitas pessoas no Brasil adorariam morar numa casa da Gafisa.
Valor: Mas não há uma oportunidade de negócio em casas para a baixa renda?
Zell: No México, o que fez esse tipo de habitação ser tão bem-sucedido é que o governo criou uma metodologia própria para isso: 5% da renda de cada trabalhador vai para um fundo que financia o sistema. Isso cria a oportunidade para as pessoas de baixa renda comprarem casas. No momento, o Brasil não tem esse tipo de programa. Mas a demanda existe. O nosso objetivo é encontrar como financiá-la. Não se pode entrar nesse mercado sem uma metodologia que funcione. E isso significa que não há casas populares sem financiamento.
Valor: A taxa de juro no Brasil ainda é muito alta.
Zell: Mas elas já caíram. No México, há dez anos, você diria o mesmo. Alta taxa de juros, alta inflação e tudo mais. Mas ambos os países foram bem-sucedidos nessa redução. Você não pode ter casas para a baixa renda num cenário inflacionário. Mas se você ataca a inflação, as coisas ficam mais balanceadas. E o juro para esse tipo de habitação no México não é nem um pouco baixo. A taxa da Homex é de 12% a 14% por ano. O que funciona no México não é se ela é barata, mas sua disponibilidade. A lógica é que se há crédito disponível, as pessoas têm como financiar a compra.
Valor: A legislação brasileira é suficiente para proteger o investidor imobiliário? Até pouco tempo, a Justiça protegia o mutuário, mesmo inadimplente.
Zell: Mas isso já sofreu algumas mudanças. Você não pode ter nenhum financiamento se não tiver um sistema de cobrança efetivo. Francamente, o entusiasmo para as pessoas pagarem seus empréstimos é afetado pela possibilidade de elas perderem a casa.
Valor: A Equity está interessada na área de crédito imobiliário?
Zell: Estamos interessados em tudo o que estiver relacionado ao setor imobiliário. No México, temos uma companhia hipotecária. Já nos acusaram de sermos oportunistas profissionais, e eu concordo. Todo país precisa de investidores profissionais.
Valor: O senhor está preocupado com as eleições presidenciais?
Zell: Não. Lula fez um bom trabalho. Se perder, será para alguém que talvez se interesse mais em proteger a economia.
Valor: O senhor tem investimentos na Venezuela, onde o cenário é mais complicado...
Zell: ...desafiador, eu diria. Não faremos mais investimentos lá. Para o investidor estrangeiro, tudo é questão de previsibilidade. Infelizmente hoje na Venezuela o cenário para os estrangeiros não é bom. E há inúmeras oportunidades no mundo inteiro.
Valor: Alguns analistas dizem que Lula poderá se tornar populista num segundo mandato. O senhor teme esse cenário?
Zell: Não. Não sou um político, mas gostaria de acreditar que o Lula fez o que fez no primeiro mandato porque acha que isso é o certo. Não porque ele acha que esse é um expediente político.
Valor: Além de imóveis, que setores atraem o Equity no Brasil ?
Zell: Temos há cerca de quatro anos participação majoritária na rede varejista G. Barbosa, no Nordeste. Buscamos outros investimentos, mas ainda não sei em que área. Nos EUA, temos até distribuição de energia. Cerca de 35% dos meus negócios estão na área imobiliária e 65%, fora dela.
Valor: O sr. fez algum tipo de hedge quando investiu na Gafisa?
Zell: Investi em reais. Se você acredita que o Brasil se tornará investment grade e terá disciplina econômica, aposta no país. Não é possível proteger seu risco num investimento estrangeiro. Quando o horizonte é de três meses, até pode ser. Quando é de dez anos, não há meio econômico que justifique a proteção.
Valor: A compra de Gafisa foi feita em parceria com a GP. Vocês serão parceiros em outros negócios?
Zell: Não acredito. O GP é um grupo excelente. Fizeram ótimos negócios. Mas não creio que eles têm um compromisso de longo prazo com o Brasil como nós. Principalmente porque eles já estão aqui, já têm investimentos aqui. Querem diversificar, enquanto nós queremos construir uma posição no país. Nossos objetivos não são os mesmos. Queremos exposição ao Brasil.
Valor: O sr. espera o estouro da bolha imobiliária dos EUA?
Zell: O mercado imobiliário americano é muito forte. Os retornos são quase baixos, mas ainda há liquidez. Isso é uma proteção contra qualquer estouro de bolha. Houve muita especulação em mercados como Miami e Las Vegas. Mas não vejo isso no resto do país. (C.M. e R.B.)
Fonte: Valor Econômico
Sam Zell
07/01/2008 (07:43) Abu Dabi investe em empresa de imóveis no Brasil
Agencia Estado
Fundada há um ano e meio, a Bracor é uma empresa pouco conhecida entre os brasileiros. Mas está se tornando um ímã para alguns dos maiores investidores em imóveis do mundo. Controlada pelo bilionário Sam Zell - conhecido como o maior investidor em imóveis dos Estados Unidos -, a empresa conta com um sócio brasileiro, Carlos Bettancourt, e acaba de receber o aporte de quatro grandes grupos internacionais.
A lista dos novos sócios inclui o Royal Group, empresa que administra o patrimônio da família do xeque de Abu Dabi - o sexto dos sete Emirados Árabes Unidos e o segundo mais rico; o Olayan Group, dono da segunda maior fortuna da Arábia Saudita; o Morgan Stanley Real Estate, braço de investimentos imobiliários do banco americano; e a Berkley Corporation, uma das maiores seguradoras dos EUA.
Em um primeiro momento, os novos sócios investirão R$ 375 milhões na empresa. Com esses recursos, mais o dinheiro que a companhia tem em caixa e empréstimos no mercado financeiro, a Bracor tem planos para investir R$ 2 bilhões em dois anos. Pode parecer muito, mas segue o ritmo nervoso de crescimento da empresa. Especializada em imóveis comerciais, a Bracor já investiu R$ 1,5 bilhão desde que foi criada, em maio de 2006. Nesse período, a Bracor construiu ou comprou 27 imóveis. Em dois anos, a empresa quer acrescentar entre 30 e 40 prédios ao seu portfólio, o que dá uma média de mais de uma entrega de obra ou aquisição por mês. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
Agencia Estado
Fundada há um ano e meio, a Bracor é uma empresa pouco conhecida entre os brasileiros. Mas está se tornando um ímã para alguns dos maiores investidores em imóveis do mundo. Controlada pelo bilionário Sam Zell - conhecido como o maior investidor em imóveis dos Estados Unidos -, a empresa conta com um sócio brasileiro, Carlos Bettancourt, e acaba de receber o aporte de quatro grandes grupos internacionais.
A lista dos novos sócios inclui o Royal Group, empresa que administra o patrimônio da família do xeque de Abu Dabi - o sexto dos sete Emirados Árabes Unidos e o segundo mais rico; o Olayan Group, dono da segunda maior fortuna da Arábia Saudita; o Morgan Stanley Real Estate, braço de investimentos imobiliários do banco americano; e a Berkley Corporation, uma das maiores seguradoras dos EUA.
Em um primeiro momento, os novos sócios investirão R$ 375 milhões na empresa. Com esses recursos, mais o dinheiro que a companhia tem em caixa e empréstimos no mercado financeiro, a Bracor tem planos para investir R$ 2 bilhões em dois anos. Pode parecer muito, mas segue o ritmo nervoso de crescimento da empresa. Especializada em imóveis comerciais, a Bracor já investiu R$ 1,5 bilhão desde que foi criada, em maio de 2006. Nesse período, a Bracor construiu ou comprou 27 imóveis. Em dois anos, a empresa quer acrescentar entre 30 e 40 prédios ao seu portfólio, o que dá uma média de mais de uma entrega de obra ou aquisição por mês. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
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